Что делать дольщикам?
Российское правительство реформирует проработавшую много лет систему долевого строительства в России, внедрив эскроу-счета. Уже к середине 2019 года треть договоров по приобретение новостроек будет заключаться таким образом, полагают власти. А к 2020 году планируется перейти с долевого на проектное финансирование жилищного строительства
За разъяснениями мы обратились к юристу, эксперту по безопасности сделок с недвижимостью Сергею Вишнякову, нашему постоянному соавтору в проекте «Школа безопасности». Он ответил на основные вопросы.
Что такое счет эскроу?
Если упростить, это так называемая аккредитивная система расчетов, которую нередко можно встретить при ипотечных сделках. По сути, это та же банковская ячейка, только счет. Покупатель (в данном случае, дольщик) и продавец (застройщик) заключают договор, при котором застройщик получит доступ к деньгам только при достижении вполне определенных целей – достройке дома и передаче квартиры покупателю.
Чем он лучше и надежнее ДДУ?
Скажем так, это надстройка к ДДУ, заменяющая плохо работавшие ранее способы защиты покупателей. По сути, сам ДДУ никуда не девается – по ФЗ-214 («Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости») продолжают продаваться квартиры в новостройках. Счета эскроу – это способ обеспечения обязательств для сторон: застройщик не получит денег, если не передаст объект покупателю. Раньше застройщик получал деньги и использовал их как хотел, не всегда на строительство того объекта, на который собирались деньги. По сути, средства уходили одному и тому же застройщику, но он их нередко использовал на те проекты, которые считал приоритетными. По такой схеме обманутые дольщики и появляются, девелопер мог потратить средства хоть на личный отпуск.
Теперь застройщик сможет потратить деньги покупателей только на оплату строительства именно того объекта, за который он эти деньги получил. То есть, пока конкретная квартира не будет передана покупателю по акту приема-передачи, и тот не поставит свою подпись, застройщик денег не получит. И будет использовать деньги исключительно на поставленные цели, а укатить на них в отпуск или вывести их в офшор не сможет – доступа не будет.
Помимо бОльшей защищенности, люди получают гарантию быстрого строительства – девелоперу не выгодно простаивать, ведь деньги на стройку берутся в банках под процент.
Эскроу-счета вместо долевого строительства: новые риски
Что изменится для покупателей?
Покупателям придется сотрудничать со строго определенными банками. Раньше застройщик мог работать с любым банком. Теперь же список таких банков будет составляться ЦБ и раз в квартал обновляться. Эта информация будет опубликована на сайте ЦБ.
И еще один момент: если застройщик брал кредит на строительство дома, закон обязывает его открывать эскроу-счета только в том же банке, где он брал кредит. Здесь есть нюанс для ипотечного покупателя – сторонние банки могут не захотеть работать с чужим банком. То есть, если «Банк 1» выдал кредит на стройку компании, то «Банк-2» может не захотеть давать ипотеку на «не свой» объект: банки в таких делах стыкуют сделки довольно сложно.
Возможно, эта проблема возникнет и в описываемом случае, и тогда получится, что ипотеку придется брать только в том банке, где кредитовался застройщик. Это, в свою очередь, может ущемлять интересы ипотечных покупателей, обычно старающихся выбрать наиболее выгодные условия по процентным ставкам. Не факт, что такие будут в банках, с которыми работает застройщик.
Какие могут быть мошенничества со счетами?
В законе прописано, что в договоре должны быть указаны все параметры эскроу-счета. Важно проверить, точно ли в договоре (и, соответственно, договоре уступки по нему) прописан именно тот застройщик, у кого вы покупаете объект, и именно его счета. Я не исключаю, что появится новый вид мошенничества: недобросовестные продавцы будут пытаться указать кого-то другого с чужими счетами.
Изменятся ли требования к заемщикам, документам и риэлторам?
Нет, само изменение закона о долевом участии не меняет требований к заемщику, нужно будет предоставлять те же документы, что и раньше.
Риэлторам это тоже никак не должно повредить: наоборот, прозрачность расчетов повысится. На моей практике были случаи, когда суммы при покупке новостройки разбивались на разные платежи и уходили по разным банкам, что не добавляло покупке безопасности. Теперь так сделать будет невозможно: если риэлтор действует со стороны покупателя, он будет знать, что деньги на счету и они будут переданы нужному застройщику в нужное время. Это плюс.
А для тех, кто работал не очень честно (например, участвовал в сделках, где озвучивается одна сумма, а официально оплачивается другая), прозрачность будет только мешать.
По материалам cian.ru
| Популярное | Новости | Блог |
16 Ноября 2014
29 Октября 2014
30 Марта 2018
30 Марта 2018
27 Февраля 2018
16 Августа 2016
02 Августа 2016
03 Мая 2016
Квартиры
Дома и участки
Коммерческая недвижимость
Аренда
Квартиры
Дома и участки
Гаражи
Коммерческая недвижимость
Готовый бизнес
Помещения
Лучшие риэлторы
Партнеры
СКБ Банк
Банк Возрождение
Банк Москва
РоссельхозБанк
СК Сармат
Капитал-Инвест
СК ИВАН КАЛИТА
Кубаньградинвестстрой
Etalon Development
RoMary
СОТЕР СТРОЙ
DeltaCredit
Банк Жил Финанс
Ак Барс Банк
Главная Инвест. Компания
Инсити
АльфаСтройКомплекс
Квартал
Импера
РенКапСтрой
Девелопмент Юг
Росинтербанк
Банк ИТБ
ТрансКапиталБанк
Петрокоммерц банк
Банк ВТБ24
Райффайзен банк
СбербанкАгентство недвижимости «ПрофРиелт»
Имеет опыт работы с 2006 года. Главное качество для риелтора нашего агентства недвижимости – профессионализм. Только довольные клиенты являются мерилом высокой оценки качественно проделанной работы. Что подтверждают отзывы о нашем агентстве недвижимости. Независимо от поставленной задачи, хочет клиент продать дом или купить квартиру, наши специалисты помогут совершить все необходимые действия с объектом и совершить сделку с недвижимостью.
Наше агентство сотрудничает с более чем 100 надежными застройщиками Краснодара. Предлагаемое нами жилье в строящихся домах только от проверенных строительных организаций, что гарантирует их юридическую чистоту! Купить квартиру в новостройке от застройщика на любой стадии строительства без комиссии и переплат можно воспользовавшись каталогом недвижимости в нашем отделе продаж. Опытные специалисты помогут оптимально подобрать район города и наилучшую из более 8000 планировку. При этом вы получите исчерпывающую информацию об особенностях, преимуществах и недостатках понравившегося жилья.
Услуги предлагаемые центром недвижимости «ПрофРиелт»:
Продажа объектов недвижимости (квартиры, дома, коммерческие объекты, земельные участки и т.д.)
Помощь в приобретении жилья и другой недвижимости.
Аренда сдача/съем. Все виды недвижимости.
Юридические услуги. Оформление сделок, узаконивание перепланировок, разрешения на строительство и другие юр. услуги.
Мы придаем огромное значение юридической защищенности и чистоте всех сделок, что является гарантом надежности. Индивидуальный подход к каждому клиенту и высокое качество предоставляемых услуг агентства недвижимости "ПрофРиелт", вот основа нашей успешной деятельности.
 копия.JPG)
.gif "Юридические услуги агентства недвижимости")