Новости
Эскроу-счета: как изменится схема продаж новостроек?
С 1 июля жилье начнет продаваться не только по привычной схеме долевого участия в строительстве, но через эскроу-счета. Что это за схема и как теперь изменится жизнь покупателей.
Российское правительство реформирует проработавшую много лет систему долевого строительства в России, внедрив эскроу-счета. Уже к середине 2019 года треть договоров по приобретение новостроек будет заключаться таким образом, полагают власти. А к 2020 году планируется перейти с долевого на проектное финансирование жилищного строительства

За разъяснениями мы обратились к юристу, эксперту по безопасности сделок с недвижимостью Сергею Вишнякову, нашему постоянному соавтору в проекте «Школа безопасности». Он ответил на основные вопросы.

Что такое счет эскроу?

Если упростить, это так называемая аккредитивная система расчетов, которую нередко можно встретить при ипотечных сделках. По сути, это та же банковская ячейка, только счет. Покупатель (в данном случае, дольщик) и продавец (застройщик) заключают договор, при котором застройщик получит доступ к деньгам только при достижении вполне определенных целей – достройке дома и передаче квартиры покупателю.

Чем он лучше и надежнее ДДУ?

Скажем так, это надстройка к ДДУ, заменяющая плохо работавшие ранее способы защиты покупателей. По сути, сам ДДУ никуда не девается – по ФЗ-214 («Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости») продолжают продаваться квартиры в новостройках. Счета эскроу – это способ обеспечения обязательств для сторон: застройщик не получит денег, если не передаст объект покупателю. Раньше застройщик получал деньги и использовал их как хотел, не всегда на строительство того объекта, на который собирались деньги. По сути, средства уходили одному и тому же застройщику, но он их нередко использовал на те проекты, которые считал приоритетными. По такой схеме обманутые дольщики и появляются, девелопер мог потратить средства хоть на личный отпуск.

Теперь застройщик сможет потратить деньги покупателей только на оплату строительства именно того объекта, за который он эти деньги получил. То есть, пока конкретная квартира не будет передана покупателю по акту приема-передачи, и тот не поставит свою подпись, застройщик денег не получит. И будет использовать деньги исключительно на поставленные цели, а укатить на них в отпуск или вывести их в офшор не сможет – доступа не будет.

Помимо бОльшей защищенности, люди получают гарантию быстрого строительства – девелоперу не выгодно простаивать, ведь деньги на стройку берутся в банках под процент.


Эскроу-счета вместо долевого строительства: новые риски

Что изменится для покупателей?

Покупателям придется сотрудничать со строго определенными банками. Раньше застройщик мог работать с любым банком. Теперь же список таких банков будет составляться ЦБ и раз в квартал обновляться. Эта информация будет опубликована на сайте ЦБ.

И еще один момент: если застройщик брал кредит на строительство дома, закон обязывает его открывать эскроу-счета только в том же банке, где он брал кредит. Здесь есть нюанс для ипотечного покупателя – сторонние банки могут не захотеть работать с чужим банком. То есть, если «Банк 1» выдал кредит на стройку компании, то «Банк-2» может не захотеть давать ипотеку на «не свой» объект: банки в таких делах стыкуют сделки довольно сложно.

Возможно, эта проблема возникнет и в описываемом случае, и тогда получится, что ипотеку придется брать только в том банке, где кредитовался застройщик. Это, в свою очередь, может ущемлять интересы ипотечных покупателей, обычно старающихся выбрать наиболее выгодные условия по процентным ставкам. Не факт, что такие будут в банках, с которыми работает застройщик.

Какие могут быть мошенничества со счетами?

В законе прописано, что в договоре должны быть указаны все параметры эскроу-счета. Важно проверить, точно ли в договоре (и, соответственно, договоре уступки по нему) прописан именно тот застройщик, у кого вы покупаете объект, и именно его счета. Я не исключаю, что появится новый вид мошенничества: недобросовестные продавцы будут пытаться указать кого-то другого с чужими счетами.

Изменятся ли требования к заемщикам, документам и риэлторам?

Нет, само изменение закона о долевом участии не меняет требований к заемщику, нужно будет предоставлять те же документы, что и раньше.

Риэлторам это тоже никак не должно повредить: наоборот, прозрачность расчетов повысится. На моей практике были случаи, когда суммы при покупке новостройки разбивались на разные платежи и уходили по разным банкам, что не добавляло покупке безопасности. Теперь так сделать будет невозможно: если риэлтор действует со стороны покупателя, он будет знать, что деньги на счету и они будут переданы нужному застройщику в нужное время. Это плюс.

А для тех, кто работал не очень честно (например, участвовал в сделках, где озвучивается одна сумма, а официально оплачивается другая), прозрачность будет только мешать.

По материалам cian.ru

Перекредитование и рефинансирование ипотеки

Перекредитование и рефинансирование ипотеки

Под перекредитованием подразумевают получение нового кредита, который позволяет погасить ранее взятый. В этом нуждаются те заёмщики, которые платят очень высокие ставки по ипотечному кредиту или же желают изменить валюту выплаты займа и срок его погашения.
Для того чтобы оформить данную услугу в банке, следует очень внимательно изучить все существующие ипотечные программы в нём. Если среди них имеется более выгодные, чем ранее оформленный кредит, то имеет смысл на них перейти.


Под перекредитованием подразумевают получение нового кредита, который позволяет погасить ранее взятый. В этом нуждаются те заёмщики, которые платят очень высокие ставки по ипотечному кредиту или же желают изменить валюту выплаты займа и срок его погашения.

Для того чтобы оформить данную услугу в банке, следует очень внимательно изучить все существующие ипотечные программы в нём. Если среди них имеется более выгодные, чем ранее оформленный кредит, то имеет смысл на них перейти.

Самым сложным в перекредитовании считается согласование имеющихся банковских обязательств, поскольку в новом банке не выдают кредит без предоставления залога в виде недвижимости. В старом же банке не снимают ранее оформленный на неё залог до полного погашения имеющегося кредита.

В связи с этим целесообразно проводить процедуру перекредитования в банке, где был получен изначальный ипотечный кредит. Но не всегда это представляется возможным. Тогда следует уточнить в банке конкретную сумму, которая осталась до полного погашения кредита.

Когда выплата по кредиту происходит равными платежами, может произойти неприятный момент – кредит будет практически не погашенным. Это происходит в связи с тем, что при такой форме оплаты, в первую очередь, погашается задолженность по процентам, а только потом происходит оплата непосредственно по кредиту.

Как происходит процесс замены равного платежа на весь период погашения займа? Для этого предстоит выполнить подсчёты экономии за счёт смены валюты или снижения процентной ставки. Но в конечном итоге, эта процедура будет представлять собой получение нового ипотечного кредита и повлечёт за собой все стандартные расходы по его оформлению. Как правило, требуются траты на следующие процессы: оценку недвижимости, страховку, нотариуса, регистрацию сделки и оплату комиссии банка при получении кредита.

  • Оценка недвижимости. Квартиру и комнату могут оценить минимум за 4000 руб., дом с землёй и отдельно землю – за 8000 руб. и выше. Максимальная стоимость оценки дома и земли может составлять 22000 руб.
  • Страховка. Этот вид платежа является ежегодным. Обязательному страхованию подлежат жизнь и здоровье заёмщика и созаёмщика. Страхуются риски утраты недвижимости, права собственности на неё и всевозможные повреждения. Сумма комплексного ипотечного страхования составляет минимум 1% от размера займа.
  • Комиссия банка. В основном, сумма комиссии за выдачу займа колеблется от 0 до 1,5%. Если же имеются программы, позволяющие снизить процентную ставку, то сумма комиссии будет от 0,5 до 4%.
  • Услуги нотариуса. Необходимы для заверения: письменного согласия супруга на получение займа, заявления про отсутствие брака или брачного договора.

Стоимость регистрации сделки может составлять только госпошлину, а может от 12000 до 26000 руб. Только при условии высокой ожидаемой выгоды нужно оформлять перекредитование, поскольку в России данная процедура до конца не отработана.

Если Вы задумались купить квартиру в ипотеку, заранее просчитайте, сможете ли вы ее оплачивать без критической нагрузки на бюджет. В агентстве недвижимости ПрофРиелт Вам бесплатно помогут выбрать банк с самыми выгодными ставками и лучшую программу кредитования. Для этого вам даже не понадобится покидать офис компании. Специалисты центра недвижимости ПрофРиелт на выбор предоставят информацию об ипотечных продуктах более чем в 18ти крупнейших и надежных банках, партнерах агентства недвижимости. Для оформления заявки перейдите по ссылке.

Яндекс.Метрика