Новости
Эскроу-счета: как изменится схема продаж новостроек?
С 1 июля жилье начнет продаваться не только по привычной схеме долевого участия в строительстве, но через эскроу-счета. Что это за схема и как теперь изменится жизнь покупателей.
Российское правительство реформирует проработавшую много лет систему долевого строительства в России, внедрив эскроу-счета. Уже к середине 2019 года треть договоров по приобретение новостроек будет заключаться таким образом, полагают власти. А к 2020 году планируется перейти с долевого на проектное финансирование жилищного строительства

За разъяснениями мы обратились к юристу, эксперту по безопасности сделок с недвижимостью Сергею Вишнякову, нашему постоянному соавтору в проекте «Школа безопасности». Он ответил на основные вопросы.

Что такое счет эскроу?

Если упростить, это так называемая аккредитивная система расчетов, которую нередко можно встретить при ипотечных сделках. По сути, это та же банковская ячейка, только счет. Покупатель (в данном случае, дольщик) и продавец (застройщик) заключают договор, при котором застройщик получит доступ к деньгам только при достижении вполне определенных целей – достройке дома и передаче квартиры покупателю.

Чем он лучше и надежнее ДДУ?

Скажем так, это надстройка к ДДУ, заменяющая плохо работавшие ранее способы защиты покупателей. По сути, сам ДДУ никуда не девается – по ФЗ-214 («Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости») продолжают продаваться квартиры в новостройках. Счета эскроу – это способ обеспечения обязательств для сторон: застройщик не получит денег, если не передаст объект покупателю. Раньше застройщик получал деньги и использовал их как хотел, не всегда на строительство того объекта, на который собирались деньги. По сути, средства уходили одному и тому же застройщику, но он их нередко использовал на те проекты, которые считал приоритетными. По такой схеме обманутые дольщики и появляются, девелопер мог потратить средства хоть на личный отпуск.

Теперь застройщик сможет потратить деньги покупателей только на оплату строительства именно того объекта, за который он эти деньги получил. То есть, пока конкретная квартира не будет передана покупателю по акту приема-передачи, и тот не поставит свою подпись, застройщик денег не получит. И будет использовать деньги исключительно на поставленные цели, а укатить на них в отпуск или вывести их в офшор не сможет – доступа не будет.

Помимо бОльшей защищенности, люди получают гарантию быстрого строительства – девелоперу не выгодно простаивать, ведь деньги на стройку берутся в банках под процент.


Эскроу-счета вместо долевого строительства: новые риски

Что изменится для покупателей?

Покупателям придется сотрудничать со строго определенными банками. Раньше застройщик мог работать с любым банком. Теперь же список таких банков будет составляться ЦБ и раз в квартал обновляться. Эта информация будет опубликована на сайте ЦБ.

И еще один момент: если застройщик брал кредит на строительство дома, закон обязывает его открывать эскроу-счета только в том же банке, где он брал кредит. Здесь есть нюанс для ипотечного покупателя – сторонние банки могут не захотеть работать с чужим банком. То есть, если «Банк 1» выдал кредит на стройку компании, то «Банк-2» может не захотеть давать ипотеку на «не свой» объект: банки в таких делах стыкуют сделки довольно сложно.

Возможно, эта проблема возникнет и в описываемом случае, и тогда получится, что ипотеку придется брать только в том банке, где кредитовался застройщик. Это, в свою очередь, может ущемлять интересы ипотечных покупателей, обычно старающихся выбрать наиболее выгодные условия по процентным ставкам. Не факт, что такие будут в банках, с которыми работает застройщик.

Какие могут быть мошенничества со счетами?

В законе прописано, что в договоре должны быть указаны все параметры эскроу-счета. Важно проверить, точно ли в договоре (и, соответственно, договоре уступки по нему) прописан именно тот застройщик, у кого вы покупаете объект, и именно его счета. Я не исключаю, что появится новый вид мошенничества: недобросовестные продавцы будут пытаться указать кого-то другого с чужими счетами.

Изменятся ли требования к заемщикам, документам и риэлторам?

Нет, само изменение закона о долевом участии не меняет требований к заемщику, нужно будет предоставлять те же документы, что и раньше.

Риэлторам это тоже никак не должно повредить: наоборот, прозрачность расчетов повысится. На моей практике были случаи, когда суммы при покупке новостройки разбивались на разные платежи и уходили по разным банкам, что не добавляло покупке безопасности. Теперь так сделать будет невозможно: если риэлтор действует со стороны покупателя, он будет знать, что деньги на счету и они будут переданы нужному застройщику в нужное время. Это плюс.

А для тех, кто работал не очень честно (например, участвовал в сделках, где озвучивается одна сумма, а официально оплачивается другая), прозрачность будет только мешать.

По материалам cian.ru


Пять шагов к ипотеке

Пять шагов к ипотеке 08.10.2014

Пять шагов к ипотеке

Различного рода страхи не позволяют людям оформлять ипотечный кредит для воплощения в реальность задуманных планов. Какие же сомнения нужно им преодолеть, чтобы мечта о покупке недвижимости воплотилась в реальность?

Итак, первый шаг к ипотеке заключается в переживании о том, дадут ли денежные средства на квартиру или придется многие годы копить их путем откладывания в дальний ящик. Социальные опросы показывают, что ипотечного кредитования не боится всего лишь каждый десятый человек. В случае, когда семейный достаток не слишком большой и не позволяет буквально за пару месяцев купить недвижимое имущество, оформлять денежный заем – выгодное решение. Ведь даже с учетом процентных ставок, как показывает практика, через 10 – 15 лет стоимость квартиры не уменьшится, а лишь увеличится в несколько раз. Так зачем же ждать и длительное время снимать квартиру, если ее можно сразу купить, документально все оформить и насладиться прелестями домашнего уюта и комфортного проживания.

Второй шаг к ипотеке позволяет здраво оценить ситуацию и понять, насколько реально будет выплатить взятые в долг у банка деньги и своевременно погасить по ним процентные ставки. Иногда у заемщиков на этом этапе появляется страх перед так называемыми непредвиденными обстоятельствами, так как можно заболеть или потерять работу. Пусть, конечно, такой ситуации не случается никогда, но, если она все-таки произошла, не время паниковать. Обращаясь к уполномоченным работникам банка можно добиться заморозки выплаты долга, погашать в этом случае придется только проценты, а сами просроченные платежи можно будет возместить по установленному графику или путем единовременного платежа.

Третий шаг подразумевает некий страх в плане подрыва семейного бюджета и возможности потерять квартиру из-за несвоевременных выплат заработных плат. А чтобы появился стимул выплачивать деньги максимально быстро, банковских работников перед подписанием договора нужно предупредить о возможности досрочного погашения долга. В таком случае, если это указано в письменном документе, будет пересчитываться график выплат и снижаться показатель процентных ставок. Чтобы условия ипотечного заимствования устраивали обе стороны, рекомендуется заранее накопить около 50 процентов от стоимости жилья, а остальную сумму взять на три-пять лет в ипотеку. Тогда время пройдет достаточно быстро, а отчисления из семейного бюджета не будут столь ярко выраженными. Правильный подход к ипотечному кредитованию позволяет заемщику всегда оставаться в выигрыше и при необходимости пользоваться, владеть и распоряжаться купленным недвижимым имуществом.

Четвертый шаг к ипотеке подразумевает внимательность супругов и возможность банковского обмана. Здесь нужно быть осторожными в плане развода, иначе дополнительные штрафы и платежи никому и ничего хорошего не принесут. Если есть ум и здравый смысл, то разводиться во время выплаты ипотеки вообще не целесообразно. Статистика как раз подтверждает в этом случае снижение риска развода в несколько раз без привлечения начисленной пени и комиссий.

Пятый шаг требует полной сосредоточенности и понимания того, где осуществляется деятельность, будет ли выполняться работа в конкретном месте и не появится ли желание через несколько лет уехать из конкретного города и навсегда забыть прошлое место проживания. Если подобного рода кочевая жизнь не пугает, то ипотечное кредитование можно оформлять смело, поскольку после успешного его завершения смело можно продавать жилье или обменивать.

Агентство недвижимости ПрофРиелт предлагает своим клиентам помощь в оформлении ипотеки БЕСПЛАТНО! Прямо из нашего офиса Ваша заявку будет направлена в несколько банков на Ваш выбор. Мы сэкономим Вам немало времени избавив от необходимости бегать по отделениям банков и выстаивания в очередях, в последующем ожидая от каждого банка возможного одобрения. В течении 3х дней Вы получите ответы из различных банков от специалиста нашей компании. Агентство недвижимости ПрофРиелт является официальным партнером таких банков как Сбербанк, ВТБ24, РосСельхозБанк, Райффайзен банк, Банк Москвы, Дельта кредит, Жилфинанс банк, Банк ИТБ, Акбарсбанк и т.д. Для оформления заявки перейдите по ссылке.


Возврат к списку

Яндекс.Метрика