Новости
Эскроу-счета: как изменится схема продаж новостроек?
С 1 июля жилье начнет продаваться не только по привычной схеме долевого участия в строительстве, но через эскроу-счета. Что это за схема и как теперь изменится жизнь покупателей.
Российское правительство реформирует проработавшую много лет систему долевого строительства в России, внедрив эскроу-счета. Уже к середине 2019 года треть договоров по приобретение новостроек будет заключаться таким образом, полагают власти. А к 2020 году планируется перейти с долевого на проектное финансирование жилищного строительства

За разъяснениями мы обратились к юристу, эксперту по безопасности сделок с недвижимостью Сергею Вишнякову, нашему постоянному соавтору в проекте «Школа безопасности». Он ответил на основные вопросы.

Что такое счет эскроу?

Если упростить, это так называемая аккредитивная система расчетов, которую нередко можно встретить при ипотечных сделках. По сути, это та же банковская ячейка, только счет. Покупатель (в данном случае, дольщик) и продавец (застройщик) заключают договор, при котором застройщик получит доступ к деньгам только при достижении вполне определенных целей – достройке дома и передаче квартиры покупателю.

Чем он лучше и надежнее ДДУ?

Скажем так, это надстройка к ДДУ, заменяющая плохо работавшие ранее способы защиты покупателей. По сути, сам ДДУ никуда не девается – по ФЗ-214 («Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости») продолжают продаваться квартиры в новостройках. Счета эскроу – это способ обеспечения обязательств для сторон: застройщик не получит денег, если не передаст объект покупателю. Раньше застройщик получал деньги и использовал их как хотел, не всегда на строительство того объекта, на который собирались деньги. По сути, средства уходили одному и тому же застройщику, но он их нередко использовал на те проекты, которые считал приоритетными. По такой схеме обманутые дольщики и появляются, девелопер мог потратить средства хоть на личный отпуск.

Теперь застройщик сможет потратить деньги покупателей только на оплату строительства именно того объекта, за который он эти деньги получил. То есть, пока конкретная квартира не будет передана покупателю по акту приема-передачи, и тот не поставит свою подпись, застройщик денег не получит. И будет использовать деньги исключительно на поставленные цели, а укатить на них в отпуск или вывести их в офшор не сможет – доступа не будет.

Помимо бОльшей защищенности, люди получают гарантию быстрого строительства – девелоперу не выгодно простаивать, ведь деньги на стройку берутся в банках под процент.


Эскроу-счета вместо долевого строительства: новые риски

Что изменится для покупателей?

Покупателям придется сотрудничать со строго определенными банками. Раньше застройщик мог работать с любым банком. Теперь же список таких банков будет составляться ЦБ и раз в квартал обновляться. Эта информация будет опубликована на сайте ЦБ.

И еще один момент: если застройщик брал кредит на строительство дома, закон обязывает его открывать эскроу-счета только в том же банке, где он брал кредит. Здесь есть нюанс для ипотечного покупателя – сторонние банки могут не захотеть работать с чужим банком. То есть, если «Банк 1» выдал кредит на стройку компании, то «Банк-2» может не захотеть давать ипотеку на «не свой» объект: банки в таких делах стыкуют сделки довольно сложно.

Возможно, эта проблема возникнет и в описываемом случае, и тогда получится, что ипотеку придется брать только в том банке, где кредитовался застройщик. Это, в свою очередь, может ущемлять интересы ипотечных покупателей, обычно старающихся выбрать наиболее выгодные условия по процентным ставкам. Не факт, что такие будут в банках, с которыми работает застройщик.

Какие могут быть мошенничества со счетами?

В законе прописано, что в договоре должны быть указаны все параметры эскроу-счета. Важно проверить, точно ли в договоре (и, соответственно, договоре уступки по нему) прописан именно тот застройщик, у кого вы покупаете объект, и именно его счета. Я не исключаю, что появится новый вид мошенничества: недобросовестные продавцы будут пытаться указать кого-то другого с чужими счетами.

Изменятся ли требования к заемщикам, документам и риэлторам?

Нет, само изменение закона о долевом участии не меняет требований к заемщику, нужно будет предоставлять те же документы, что и раньше.

Риэлторам это тоже никак не должно повредить: наоборот, прозрачность расчетов повысится. На моей практике были случаи, когда суммы при покупке новостройки разбивались на разные платежи и уходили по разным банкам, что не добавляло покупке безопасности. Теперь так сделать будет невозможно: если риэлтор действует со стороны покупателя, он будет знать, что деньги на счету и они будут переданы нужному застройщику в нужное время. Это плюс.

А для тех, кто работал не очень честно (например, участвовал в сделках, где озвучивается одна сумма, а официально оплачивается другая), прозрачность будет только мешать.

По материалам cian.ru

Агентство

Агентство недвижимости ПрофРиелт

команда профессионалов с серьезным опытом работы в области недвижимости города Краснодар. Благодаря высокой квалификации наших специалистов в сфере недвижимости, мы прочно закрепились на рынке в качестве надежной и респектабельной компании.

Наше агентство предъявляет к себе самые высокие требования. Мы отлично выполняем свою работу и всегда решаем задачу клиента. Коллектив компании состоит из опытных специалистов по операциям с недвижимостью, риэлторов и юристов, которые регулярно проходят курсы повышения квалификации. Подтверждением тому множество совершенных сделок со всеми видами недвижимости. С нами продавали и смогли купить квартиры, дома, участки, коммерческие и промышленные объекты, наши клиенты, которые обращаются повторно в нашу компанию и приводят друзей!


Принципы нашей работы


  • Индивидуальный подход: интересы наших клиентов на первом месте.
  • Надежность и ответственность: мы никогда не подводим своих клиентов и не вынуждаем их отказаться от наших услуг.
  • Прозрачность и понятность операций: клиент имеет постоянный и неоспоримый доступ к информации о ведении сделки.

Несомненно, любая операция с недвижимостью требует огромных затрат времени и труда, а так же знаний. К тому же всегда существует вероятность неудачной сделки из-за юридических тонкостей в оформлении важных документов. Поэтому вы смело можете возложить все функции по поиску жилья или покупателей вашей недвижимости на наши плечи.

Сфера деятельности компании ПрофРиелт охватывает недвижимость в Краснодаре и Краснодарском крае. Становясь нашим клиентом, вы получаете не только максимально эффективную помощь в решении своих вопросов, но и огромный выбор объектов недвижимости либо широкую сеть потенциальных покупателей и арендаторов.

Специалисты высочайшего класса: работать в сфере покупки и продажи недвижимости могут и должны только высококвалифицированные специалисты. В рамках ежегодной выставки "Ярмарка жилья" специалисты агентства недвижимости были признаны в 2013 году лучшими в Краснодаре  по версии интернет сообщества.


Вместе с нами вы


  • экономите свое время и нервы;
  • страхуете себя от потери денег, что периодически случается при заключении сделок напрямую;
  • получаете возможность выбора, благодаря обширной базе недвижимости;
  • получаете объективную и беспристрастную оценку объекта;
  • решаете все вопросы, напрямую связанные с оформлением важных документов.

Мы открыты к сотрудничеству и остаемся дружелюбными с нашими клиентами и партнерами в любых ситуациях. Всегда рады предоставить Вам свои услуги!

Яндекс.Метрика