Новости
Эскроу-счета: как изменится схема продаж новостроек?
С 1 июля жилье начнет продаваться не только по привычной схеме долевого участия в строительстве, но через эскроу-счета. Что это за схема и как теперь изменится жизнь покупателей.
Российское правительство реформирует проработавшую много лет систему долевого строительства в России, внедрив эскроу-счета. Уже к середине 2019 года треть договоров по приобретение новостроек будет заключаться таким образом, полагают власти. А к 2020 году планируется перейти с долевого на проектное финансирование жилищного строительства

За разъяснениями мы обратились к юристу, эксперту по безопасности сделок с недвижимостью Сергею Вишнякову, нашему постоянному соавтору в проекте «Школа безопасности». Он ответил на основные вопросы.

Что такое счет эскроу?

Если упростить, это так называемая аккредитивная система расчетов, которую нередко можно встретить при ипотечных сделках. По сути, это та же банковская ячейка, только счет. Покупатель (в данном случае, дольщик) и продавец (застройщик) заключают договор, при котором застройщик получит доступ к деньгам только при достижении вполне определенных целей – достройке дома и передаче квартиры покупателю.

Чем он лучше и надежнее ДДУ?

Скажем так, это надстройка к ДДУ, заменяющая плохо работавшие ранее способы защиты покупателей. По сути, сам ДДУ никуда не девается – по ФЗ-214 («Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости») продолжают продаваться квартиры в новостройках. Счета эскроу – это способ обеспечения обязательств для сторон: застройщик не получит денег, если не передаст объект покупателю. Раньше застройщик получал деньги и использовал их как хотел, не всегда на строительство того объекта, на который собирались деньги. По сути, средства уходили одному и тому же застройщику, но он их нередко использовал на те проекты, которые считал приоритетными. По такой схеме обманутые дольщики и появляются, девелопер мог потратить средства хоть на личный отпуск.

Теперь застройщик сможет потратить деньги покупателей только на оплату строительства именно того объекта, за который он эти деньги получил. То есть, пока конкретная квартира не будет передана покупателю по акту приема-передачи, и тот не поставит свою подпись, застройщик денег не получит. И будет использовать деньги исключительно на поставленные цели, а укатить на них в отпуск или вывести их в офшор не сможет – доступа не будет.

Помимо бОльшей защищенности, люди получают гарантию быстрого строительства – девелоперу не выгодно простаивать, ведь деньги на стройку берутся в банках под процент.


Эскроу-счета вместо долевого строительства: новые риски

Что изменится для покупателей?

Покупателям придется сотрудничать со строго определенными банками. Раньше застройщик мог работать с любым банком. Теперь же список таких банков будет составляться ЦБ и раз в квартал обновляться. Эта информация будет опубликована на сайте ЦБ.

И еще один момент: если застройщик брал кредит на строительство дома, закон обязывает его открывать эскроу-счета только в том же банке, где он брал кредит. Здесь есть нюанс для ипотечного покупателя – сторонние банки могут не захотеть работать с чужим банком. То есть, если «Банк 1» выдал кредит на стройку компании, то «Банк-2» может не захотеть давать ипотеку на «не свой» объект: банки в таких делах стыкуют сделки довольно сложно.

Возможно, эта проблема возникнет и в описываемом случае, и тогда получится, что ипотеку придется брать только в том банке, где кредитовался застройщик. Это, в свою очередь, может ущемлять интересы ипотечных покупателей, обычно старающихся выбрать наиболее выгодные условия по процентным ставкам. Не факт, что такие будут в банках, с которыми работает застройщик.

Какие могут быть мошенничества со счетами?

В законе прописано, что в договоре должны быть указаны все параметры эскроу-счета. Важно проверить, точно ли в договоре (и, соответственно, договоре уступки по нему) прописан именно тот застройщик, у кого вы покупаете объект, и именно его счета. Я не исключаю, что появится новый вид мошенничества: недобросовестные продавцы будут пытаться указать кого-то другого с чужими счетами.

Изменятся ли требования к заемщикам, документам и риэлторам?

Нет, само изменение закона о долевом участии не меняет требований к заемщику, нужно будет предоставлять те же документы, что и раньше.

Риэлторам это тоже никак не должно повредить: наоборот, прозрачность расчетов повысится. На моей практике были случаи, когда суммы при покупке новостройки разбивались на разные платежи и уходили по разным банкам, что не добавляло покупке безопасности. Теперь так сделать будет невозможно: если риэлтор действует со стороны покупателя, он будет знать, что деньги на счету и они будут переданы нужному застройщику в нужное время. Это плюс.

А для тех, кто работал не очень честно (например, участвовал в сделках, где озвучивается одна сумма, а официально оплачивается другая), прозрачность будет только мешать.

По материалам cian.ru

Купить или снять квартиру, что выгоднее.

Купить или снять квартиру, что выгоднее.

Жилищный вопрос возникает в жизни каждого. И решают его все по разному. Кто то живёт с родителями или родственниками. Кому то жилье досталось по наследству. Родители нередко покупают квартиру своим детям. Но проблема эта возникает периодически у всех и ее решение иногда сопряжено с определенными трудностями.

Жилищный вопрос возникает в жизни каждого. И решают его все по разному. Кто то живёт с родителями или родственниками. Кому то жилье досталось по наследству. Родители нередко покупают квартиру своим детям. Но проблема эта возникает периодически у всех и ее решение иногда сопряжено с определенными трудностями.
Аренда квартиры. Самый простой способ обзавестись крышей над головой, снять квартиру или дом в аренду. Есть в таком решении масса плюсов. Не нужен стартовый капитал. Вы просто находите подходящее предложение по аренде и заселяетесь. Квартиру в аренду можно найти с мебелью и бытовой техникой, если потребность в таковой имеется. Это так же значительно упрощает вашу жизнь. Арендованное жилье легко быстро сменить, если изменились какие либо жизненные обстоятельства. Например квартирант поменял место работы и теперь его трудовая деятельность будет осуществляться в другом районе города. Существуют различные по цене и качеству предложения квартир в аренду, от дешевых в спальных районах, до квартир класса премиум с хорошим ремонтом в престижном районе.
Есть конечно и минусы. Квартира не ваша и собственник в любой момент может сделать с ней что захочет. Может решит, что теперь он сам будет проживать здесь. Или у него появится необходимость в продаже этого жилья. Даже простого личного неприятия будет достаточно в некоторых случаях, что бы вас попросили освободить занимаемую площадь. Стоимость аренды бывает непомерно высокой, кроме того владелец имеет право ее изменять. как правило изменения происходят в сторону повышения цены.
Покупка квартиры. Это сложный и сравнительно длительный процесс. Естественно присутствует такой фактор, как наличие финансов для приобретения жилья. Покупатели намного больше внимания уделяют будущему жилью, чем арендаторы. Преимущества квартиры оформленной в собственность очевидны. Ведь эта квартира не только место жительства, но и инвестиции. Можно в любой момент продать квартиру, и вернуть потраченные на ее средства. Так же есть возможность заложить недвижимость или получить под нее кредит. Кроме  того , вы не платите никому за возможность проживать на своих квадратных метрах. Ежемесячные отчисления ренты, достаточно тяжелая обуза для любого семейного бюджета.
Специалисты агентства недвижимости ПрофРиелт рекомендуют- "Если есть возможность приобретения жилья в собственность, лучше этот вопрос не откладывать". В Краснодаре множество банков предлагают хорошие условия для получения кредита на покупку квартиры. Что бы избежать различной волокиты и потерь времени когда вы захотите купить квартиру в ипотеку, обращайтесь в центр недвижимости ПрофРиелт. Не выходя из офиса агентства недвижимости, ваша заявка будет направлена в несколько банков, которые предлагают самые выгодные условия. Помощь в получении ипотечного кредита "ПрофРиелт" оказывает бесплатно!
Яндекс.Метрика