Новости
Эскроу-счета: как изменится схема продаж новостроек?
С 1 июля жилье начнет продаваться не только по привычной схеме долевого участия в строительстве, но через эскроу-счета. Что это за схема и как теперь изменится жизнь покупателей.
Российское правительство реформирует проработавшую много лет систему долевого строительства в России, внедрив эскроу-счета. Уже к середине 2019 года треть договоров по приобретение новостроек будет заключаться таким образом, полагают власти. А к 2020 году планируется перейти с долевого на проектное финансирование жилищного строительства

За разъяснениями мы обратились к юристу, эксперту по безопасности сделок с недвижимостью Сергею Вишнякову, нашему постоянному соавтору в проекте «Школа безопасности». Он ответил на основные вопросы.

Что такое счет эскроу?

Если упростить, это так называемая аккредитивная система расчетов, которую нередко можно встретить при ипотечных сделках. По сути, это та же банковская ячейка, только счет. Покупатель (в данном случае, дольщик) и продавец (застройщик) заключают договор, при котором застройщик получит доступ к деньгам только при достижении вполне определенных целей – достройке дома и передаче квартиры покупателю.

Чем он лучше и надежнее ДДУ?

Скажем так, это надстройка к ДДУ, заменяющая плохо работавшие ранее способы защиты покупателей. По сути, сам ДДУ никуда не девается – по ФЗ-214 («Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости») продолжают продаваться квартиры в новостройках. Счета эскроу – это способ обеспечения обязательств для сторон: застройщик не получит денег, если не передаст объект покупателю. Раньше застройщик получал деньги и использовал их как хотел, не всегда на строительство того объекта, на который собирались деньги. По сути, средства уходили одному и тому же застройщику, но он их нередко использовал на те проекты, которые считал приоритетными. По такой схеме обманутые дольщики и появляются, девелопер мог потратить средства хоть на личный отпуск.

Теперь застройщик сможет потратить деньги покупателей только на оплату строительства именно того объекта, за который он эти деньги получил. То есть, пока конкретная квартира не будет передана покупателю по акту приема-передачи, и тот не поставит свою подпись, застройщик денег не получит. И будет использовать деньги исключительно на поставленные цели, а укатить на них в отпуск или вывести их в офшор не сможет – доступа не будет.

Помимо бОльшей защищенности, люди получают гарантию быстрого строительства – девелоперу не выгодно простаивать, ведь деньги на стройку берутся в банках под процент.


Эскроу-счета вместо долевого строительства: новые риски

Что изменится для покупателей?

Покупателям придется сотрудничать со строго определенными банками. Раньше застройщик мог работать с любым банком. Теперь же список таких банков будет составляться ЦБ и раз в квартал обновляться. Эта информация будет опубликована на сайте ЦБ.

И еще один момент: если застройщик брал кредит на строительство дома, закон обязывает его открывать эскроу-счета только в том же банке, где он брал кредит. Здесь есть нюанс для ипотечного покупателя – сторонние банки могут не захотеть работать с чужим банком. То есть, если «Банк 1» выдал кредит на стройку компании, то «Банк-2» может не захотеть давать ипотеку на «не свой» объект: банки в таких делах стыкуют сделки довольно сложно.

Возможно, эта проблема возникнет и в описываемом случае, и тогда получится, что ипотеку придется брать только в том банке, где кредитовался застройщик. Это, в свою очередь, может ущемлять интересы ипотечных покупателей, обычно старающихся выбрать наиболее выгодные условия по процентным ставкам. Не факт, что такие будут в банках, с которыми работает застройщик.

Какие могут быть мошенничества со счетами?

В законе прописано, что в договоре должны быть указаны все параметры эскроу-счета. Важно проверить, точно ли в договоре (и, соответственно, договоре уступки по нему) прописан именно тот застройщик, у кого вы покупаете объект, и именно его счета. Я не исключаю, что появится новый вид мошенничества: недобросовестные продавцы будут пытаться указать кого-то другого с чужими счетами.

Изменятся ли требования к заемщикам, документам и риэлторам?

Нет, само изменение закона о долевом участии не меняет требований к заемщику, нужно будет предоставлять те же документы, что и раньше.

Риэлторам это тоже никак не должно повредить: наоборот, прозрачность расчетов повысится. На моей практике были случаи, когда суммы при покупке новостройки разбивались на разные платежи и уходили по разным банкам, что не добавляло покупке безопасности. Теперь так сделать будет невозможно: если риэлтор действует со стороны покупателя, он будет знать, что деньги на счету и они будут переданы нужному застройщику в нужное время. Это плюс.

А для тех, кто работал не очень честно (например, участвовал в сделках, где озвучивается одна сумма, а официально оплачивается другая), прозрачность будет только мешать.

По материалам cian.ru

Преимущества покупки жилья в х. Ленина

Преимущества покупки жилья в х. Ленина

Хутор Ленина, расположенный всего в 6 км от Краснодара, считается наиболее перспективным и развивающимся районом пригорода. Строительство здесь ведется уже несколько лет, причем выбрать жилье можно на любой вкус: квартиру в многоэтажке, коттедж, таунхаус или просто частный дом. Цены на жилье и земельные участки здесь ниже городских, предоставляется городская прописка, а проживание в пригороде имеет ряд преимуществ.


Хутор Ленина, расположенный всего в 6 км от Краснодара, считается наиболее перспективным и развивающимся районом пригорода. Строительство здесь ведется уже несколько лет, причем выбрать жилье можно на любой вкус: квартиру в многоэтажке, коттедж, таунхаус или просто частный дом. Цены на жилье и земельные участки здесь ниже городских, предоставляется городская прописка, а проживание в пригороде имеет ряд преимуществ.

1) Здесь довольно хорошо развитая и продолжающая развиваться инфраструктура: детский садик, школа, магазины. Для сообщения с городом каждые 5-10 минут ходят маршрутки.

2) Прекрасная набережная Краснодарского водохранилища является любимым местом отдыха жителей хутора Ленина. Близость воды, свежий воздух, великолепный вид, все это создает здоровые условия для проживания. Хутор расположен в стороне от трассы Краснодар - Кропоткин, поэтому поток машин тут небольшой, нет загазованности, как в городе. Для семей с маленькими детьми или для пожилых людей это дает возможность совместить качественное и недорогое жилье с проживанием в экологически чистой зоне.

3) Тишина и спокойствие - то, чего нам так не хватает в повседневной жизни, в полной мере присутствует в хуторе Ленина. Отсутствие суеты и шума, а также буйных и неспокойных соседей является большим плюсом.

Подводя итоги, можно сделать вывод, что жилье в хуторе Ленина будет идеальным вариантом для тех, кто хочет совместить комфорт и удобства городской жизни с чистым воздухом, тишиной и природой. Доступность транспорта позволит все это совместить с работой в городе. Цены, которые здесь ниже, чем в городе, и городская прописка - идеальный вариант для покупки жилья в хуторе Ленина.

Чтобы приобрести действительно качественное жилье, надо выбрать добросовестного застройщика. В этом вам поможет агентство недвижимости "ПрофРиелт". Сотрудничая с агентством, вы можете быть уверены в отсутствии рисков в сделках с недвижимостью, а также в грамотном юридическом сопровождении.

Яндекс.Метрика