Новости
Эскроу-счета: как изменится схема продаж новостроек?
С 1 июля жилье начнет продаваться не только по привычной схеме долевого участия в строительстве, но через эскроу-счета. Что это за схема и как теперь изменится жизнь покупателей.
Российское правительство реформирует проработавшую много лет систему долевого строительства в России, внедрив эскроу-счета. Уже к середине 2019 года треть договоров по приобретение новостроек будет заключаться таким образом, полагают власти. А к 2020 году планируется перейти с долевого на проектное финансирование жилищного строительства

За разъяснениями мы обратились к юристу, эксперту по безопасности сделок с недвижимостью Сергею Вишнякову, нашему постоянному соавтору в проекте «Школа безопасности». Он ответил на основные вопросы.

Что такое счет эскроу?

Если упростить, это так называемая аккредитивная система расчетов, которую нередко можно встретить при ипотечных сделках. По сути, это та же банковская ячейка, только счет. Покупатель (в данном случае, дольщик) и продавец (застройщик) заключают договор, при котором застройщик получит доступ к деньгам только при достижении вполне определенных целей – достройке дома и передаче квартиры покупателю.

Чем он лучше и надежнее ДДУ?

Скажем так, это надстройка к ДДУ, заменяющая плохо работавшие ранее способы защиты покупателей. По сути, сам ДДУ никуда не девается – по ФЗ-214 («Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости») продолжают продаваться квартиры в новостройках. Счета эскроу – это способ обеспечения обязательств для сторон: застройщик не получит денег, если не передаст объект покупателю. Раньше застройщик получал деньги и использовал их как хотел, не всегда на строительство того объекта, на который собирались деньги. По сути, средства уходили одному и тому же застройщику, но он их нередко использовал на те проекты, которые считал приоритетными. По такой схеме обманутые дольщики и появляются, девелопер мог потратить средства хоть на личный отпуск.

Теперь застройщик сможет потратить деньги покупателей только на оплату строительства именно того объекта, за который он эти деньги получил. То есть, пока конкретная квартира не будет передана покупателю по акту приема-передачи, и тот не поставит свою подпись, застройщик денег не получит. И будет использовать деньги исключительно на поставленные цели, а укатить на них в отпуск или вывести их в офшор не сможет – доступа не будет.

Помимо бОльшей защищенности, люди получают гарантию быстрого строительства – девелоперу не выгодно простаивать, ведь деньги на стройку берутся в банках под процент.


Эскроу-счета вместо долевого строительства: новые риски

Что изменится для покупателей?

Покупателям придется сотрудничать со строго определенными банками. Раньше застройщик мог работать с любым банком. Теперь же список таких банков будет составляться ЦБ и раз в квартал обновляться. Эта информация будет опубликована на сайте ЦБ.

И еще один момент: если застройщик брал кредит на строительство дома, закон обязывает его открывать эскроу-счета только в том же банке, где он брал кредит. Здесь есть нюанс для ипотечного покупателя – сторонние банки могут не захотеть работать с чужим банком. То есть, если «Банк 1» выдал кредит на стройку компании, то «Банк-2» может не захотеть давать ипотеку на «не свой» объект: банки в таких делах стыкуют сделки довольно сложно.

Возможно, эта проблема возникнет и в описываемом случае, и тогда получится, что ипотеку придется брать только в том банке, где кредитовался застройщик. Это, в свою очередь, может ущемлять интересы ипотечных покупателей, обычно старающихся выбрать наиболее выгодные условия по процентным ставкам. Не факт, что такие будут в банках, с которыми работает застройщик.

Какие могут быть мошенничества со счетами?

В законе прописано, что в договоре должны быть указаны все параметры эскроу-счета. Важно проверить, точно ли в договоре (и, соответственно, договоре уступки по нему) прописан именно тот застройщик, у кого вы покупаете объект, и именно его счета. Я не исключаю, что появится новый вид мошенничества: недобросовестные продавцы будут пытаться указать кого-то другого с чужими счетами.

Изменятся ли требования к заемщикам, документам и риэлторам?

Нет, само изменение закона о долевом участии не меняет требований к заемщику, нужно будет предоставлять те же документы, что и раньше.

Риэлторам это тоже никак не должно повредить: наоборот, прозрачность расчетов повысится. На моей практике были случаи, когда суммы при покупке новостройки разбивались на разные платежи и уходили по разным банкам, что не добавляло покупке безопасности. Теперь так сделать будет невозможно: если риэлтор действует со стороны покупателя, он будет знать, что деньги на счету и они будут переданы нужному застройщику в нужное время. Это плюс.

А для тех, кто работал не очень честно (например, участвовал в сделках, где озвучивается одна сумма, а официально оплачивается другая), прозрачность будет только мешать.

По материалам cian.ru


Процес выбора квартиры

Согласно статистике, рядовому гражданину Российской Федерации приходится приобретать или менять жилье до двух раз за всю жизнь. А коренной житель села может всю жизнь провести в родовом доме, который достался в наследство от родителей, даже не думая никогда про переезд. Так что, в отличие от жителей Запада, у нашего человека маловато опыта в приобретении недвижимости.

Чаще всего люди покупают новые квартиры или дома и разменивают старые лишь по необходимости, в большинстве случаев имея перед собой цель повысить уровень жилищных условий. Например, если дети съезжают из родительской квартиры или бывшие супруги, поделив жилье после бракоразводного процесса, расходятся в разные стороны.

В риелторской среде считается, что основные критерии при подборе нового жилья - это наличие развитой инфраструктуры, месторасположение самого дома, параметры и стоимость жилища, экологическая обстановка в районе. Но иногда бывает так, что покупатели выдвигают весьма странные запросы, когда просят помочь им подобрать новое жилье. Например, чтобы оно было возле стадиона, где играет любимая команда. Или ищут дом с видом на кладбище. Или же соглашаются на заселение в дом, находящийся в двух шагах от кожвендиспансера. Иногда просят найти жилье возле секретных правительственных бункеров или бомбоубежищ. Также существует категория покупателей, при выборе дома руководствующихся постулатами фэн-шуй.

Для человека, приобретающего жилье, зачастую важно мнение окружающих. Например, если его решение одобрят риелтор, друзья или близкие, то их слова психологически поддержат покупателя и утвердят в правильности принятого им решения. Но не надо забывать, что любой совет субъективен. К примеру, доступность транспорта или расположение здания могут быть интерпретированы по-разному, и это зависит от восприятия.

Чтобы принять решение о приобретении жилья, обычно бывает достаточно два раза посмотреть на объект. Первый раз – знакомство с расположением дома, собственно, квартирой. Второй – детальный осмотр всех уголков квартиры. Однако каждый покупатель ведет себя по-разному. Один сможет сразу понять, что та или иная квартира полностью ему подходит, второй будет долго взвешивать все «за» и «против».

По мнению экспертов, когда решается вопрос о приобретении типового жилья, чтобы принять окончательное решение, хватает одного-двух осмотров. А если речь идет о более престижных квадратных метрах, жилье могут смотреть и 3, и 4, и больше раз, показывая его не только домочадцам, но и строителям, архитекторам, дизайнерам, пытаясь понять, как будет выглядеть жилье после работы над ним специалистов, а также подсчитать примерную стоимость перепланировки или капремонта. А вот быстрые приобретения возможны, если только человек абсолютно точно знает, что именно он хочет, и он готов платить сразу, если его устроит первая же квартира.

Яндекс.Метрика