Новости
Эскроу-счета: как изменится схема продаж новостроек?
С 1 июля жилье начнет продаваться не только по привычной схеме долевого участия в строительстве, но через эскроу-счета. Что это за схема и как теперь изменится жизнь покупателей.
Российское правительство реформирует проработавшую много лет систему долевого строительства в России, внедрив эскроу-счета. Уже к середине 2019 года треть договоров по приобретение новостроек будет заключаться таким образом, полагают власти. А к 2020 году планируется перейти с долевого на проектное финансирование жилищного строительства

За разъяснениями мы обратились к юристу, эксперту по безопасности сделок с недвижимостью Сергею Вишнякову, нашему постоянному соавтору в проекте «Школа безопасности». Он ответил на основные вопросы.

Что такое счет эскроу?

Если упростить, это так называемая аккредитивная система расчетов, которую нередко можно встретить при ипотечных сделках. По сути, это та же банковская ячейка, только счет. Покупатель (в данном случае, дольщик) и продавец (застройщик) заключают договор, при котором застройщик получит доступ к деньгам только при достижении вполне определенных целей – достройке дома и передаче квартиры покупателю.

Чем он лучше и надежнее ДДУ?

Скажем так, это надстройка к ДДУ, заменяющая плохо работавшие ранее способы защиты покупателей. По сути, сам ДДУ никуда не девается – по ФЗ-214 («Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости») продолжают продаваться квартиры в новостройках. Счета эскроу – это способ обеспечения обязательств для сторон: застройщик не получит денег, если не передаст объект покупателю. Раньше застройщик получал деньги и использовал их как хотел, не всегда на строительство того объекта, на который собирались деньги. По сути, средства уходили одному и тому же застройщику, но он их нередко использовал на те проекты, которые считал приоритетными. По такой схеме обманутые дольщики и появляются, девелопер мог потратить средства хоть на личный отпуск.

Теперь застройщик сможет потратить деньги покупателей только на оплату строительства именно того объекта, за который он эти деньги получил. То есть, пока конкретная квартира не будет передана покупателю по акту приема-передачи, и тот не поставит свою подпись, застройщик денег не получит. И будет использовать деньги исключительно на поставленные цели, а укатить на них в отпуск или вывести их в офшор не сможет – доступа не будет.

Помимо бОльшей защищенности, люди получают гарантию быстрого строительства – девелоперу не выгодно простаивать, ведь деньги на стройку берутся в банках под процент.


Эскроу-счета вместо долевого строительства: новые риски

Что изменится для покупателей?

Покупателям придется сотрудничать со строго определенными банками. Раньше застройщик мог работать с любым банком. Теперь же список таких банков будет составляться ЦБ и раз в квартал обновляться. Эта информация будет опубликована на сайте ЦБ.

И еще один момент: если застройщик брал кредит на строительство дома, закон обязывает его открывать эскроу-счета только в том же банке, где он брал кредит. Здесь есть нюанс для ипотечного покупателя – сторонние банки могут не захотеть работать с чужим банком. То есть, если «Банк 1» выдал кредит на стройку компании, то «Банк-2» может не захотеть давать ипотеку на «не свой» объект: банки в таких делах стыкуют сделки довольно сложно.

Возможно, эта проблема возникнет и в описываемом случае, и тогда получится, что ипотеку придется брать только в том банке, где кредитовался застройщик. Это, в свою очередь, может ущемлять интересы ипотечных покупателей, обычно старающихся выбрать наиболее выгодные условия по процентным ставкам. Не факт, что такие будут в банках, с которыми работает застройщик.

Какие могут быть мошенничества со счетами?

В законе прописано, что в договоре должны быть указаны все параметры эскроу-счета. Важно проверить, точно ли в договоре (и, соответственно, договоре уступки по нему) прописан именно тот застройщик, у кого вы покупаете объект, и именно его счета. Я не исключаю, что появится новый вид мошенничества: недобросовестные продавцы будут пытаться указать кого-то другого с чужими счетами.

Изменятся ли требования к заемщикам, документам и риэлторам?

Нет, само изменение закона о долевом участии не меняет требований к заемщику, нужно будет предоставлять те же документы, что и раньше.

Риэлторам это тоже никак не должно повредить: наоборот, прозрачность расчетов повысится. На моей практике были случаи, когда суммы при покупке новостройки разбивались на разные платежи и уходили по разным банкам, что не добавляло покупке безопасности. Теперь так сделать будет невозможно: если риэлтор действует со стороны покупателя, он будет знать, что деньги на счету и они будут переданы нужному застройщику в нужное время. Это плюс.

А для тех, кто работал не очень честно (например, участвовал в сделках, где озвучивается одна сумма, а официально оплачивается другая), прозрачность будет только мешать.

По материалам cian.ru


Средняя стоимость квадратного метра жилья в Краснодаре в 2016 году.

Средняя стоимость квадратного метра жилья в Краснодаре в 2016 году. 10.02.2016

Средняя стоимость квадратного метра жилья в Краснодаре в 2016 году.

Наступление 2016 нового года ознаменовалось кризисными явлениями в экономике, снижением реальных доходов населения и обвальным ростом стоимости валюты. Давайте разберемся, как эти факторы сказываются на стоимости квартир.

Многие собственники квартир, решившие выставить на продажу свой объект недвижимости устанавливают цену отталкиваясь от стоимости доллара. В Краснодаре стоимость жилья традиционно исчисляется в рублях. Соответственно рублевый эквивалент цены установленной в валюте постоянно растет. Но на покупательской способности это конечно не сказывается положительно. Правильнее сказать, вероятность продажи квартиры, стоимость которой привязана к доллару, стремиться к нулю! Только за последние несколько месяцев 2015 года валюта подорожала на 20%. Что бы продать жильё, которое стоит на 20% дороже аналогичных предложений нужно чудо.

В Российской экономике,благодаря санкциям, наблюдается нехватка ликвидности. Другими словами денег в экономике нет. Что сказывается на всех сферах жизни населения и на покупательскую способность граждан. Мощнейший двигатель строительной отрасли во всем мире — ипотека, в Российских условиях работает слабо, по причине неподъемных процентных ставок. Покупателей становится меньше, соответственно они и диктуют рыночную цену, покупая либо отказываясь от покупки.

В этом смысле Краснодар достаточно благополучный город. Постоянный, хотя и просевший спрос, позволяет держаться на плаву рынок жилья. Стагнация и падение цен не обошли стороной Кубанскую столицу, но до критических показателей не дошли.

В среднем этот показатель на вторичном рынке снизился по отношению к аналогичному периоду прошлого года более чем на 10%. В то же время ожидания продавцов так же упали, но остаются значительно выше спроса. Т.е. в рекламе квартиры стоят дороже, чем продаются в среднем на 16%. Это говорит о том, что большая часть квартир не будет продана. Выкупят только самые дешевые предложения.

Данные по средней цене квадратного метра по состоянию на середину февраля 2016 года:

В целом по Краснодару усредненная стоимость, которую собственники выставляют в рекламу составляет 52530 руб за квадратный метр. Стоимость квадрата в объектах, которые выходят на сделку 44260 руб.

Самый дешевый метр по рекламе в однокомнатных квартирах — 51350 руб, самые дорогие четырехкомнатные — 52900 руб за квадрат.

Прогноз стоимости жилья на 2016 год по единодушной оценке экспертов негативный. Ожидается падение спроса и как следствие падение цены. Вторичный рынок может просесть в цене до 20%, новостройки на 10-12%.

Вопрос «Сколько стоит недвижимость в Краснодаре» не имеет единого ответа.

Здесь указана «средняя температура по палате». Для более точного определения цены необходимо учитывать множество факторов. Важен район, категория жилья, сроки сдачи, ремонт и многое другое. Что касается новостроек, зачастую разброс цен в однотипном жилье может составлять до 30%. Масла в огонь добавляют подрядчики, демпингуя на рынке. Квартиры от подрядчика очень часто в значительной мере дешевле застройщика.

Выставляя недвижимость на продажу, для детальной оценки стоимости объекта, лучше обратиться к профессиональному оценщику или риелтору. Он учтет все факторы влияющие на цену, проанализирует ситуацию на рынке и вычислит стоимость, максимально отвечающую запросу клиента.


Возврат к списку

Яндекс.Метрика