Новости
Эскроу-счета: как изменится схема продаж новостроек?
С 1 июля жилье начнет продаваться не только по привычной схеме долевого участия в строительстве, но через эскроу-счета. Что это за схема и как теперь изменится жизнь покупателей.
Российское правительство реформирует проработавшую много лет систему долевого строительства в России, внедрив эскроу-счета. Уже к середине 2019 года треть договоров по приобретение новостроек будет заключаться таким образом, полагают власти. А к 2020 году планируется перейти с долевого на проектное финансирование жилищного строительства

За разъяснениями мы обратились к юристу, эксперту по безопасности сделок с недвижимостью Сергею Вишнякову, нашему постоянному соавтору в проекте «Школа безопасности». Он ответил на основные вопросы.

Что такое счет эскроу?

Если упростить, это так называемая аккредитивная система расчетов, которую нередко можно встретить при ипотечных сделках. По сути, это та же банковская ячейка, только счет. Покупатель (в данном случае, дольщик) и продавец (застройщик) заключают договор, при котором застройщик получит доступ к деньгам только при достижении вполне определенных целей – достройке дома и передаче квартиры покупателю.

Чем он лучше и надежнее ДДУ?

Скажем так, это надстройка к ДДУ, заменяющая плохо работавшие ранее способы защиты покупателей. По сути, сам ДДУ никуда не девается – по ФЗ-214 («Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости») продолжают продаваться квартиры в новостройках. Счета эскроу – это способ обеспечения обязательств для сторон: застройщик не получит денег, если не передаст объект покупателю. Раньше застройщик получал деньги и использовал их как хотел, не всегда на строительство того объекта, на который собирались деньги. По сути, средства уходили одному и тому же застройщику, но он их нередко использовал на те проекты, которые считал приоритетными. По такой схеме обманутые дольщики и появляются, девелопер мог потратить средства хоть на личный отпуск.

Теперь застройщик сможет потратить деньги покупателей только на оплату строительства именно того объекта, за который он эти деньги получил. То есть, пока конкретная квартира не будет передана покупателю по акту приема-передачи, и тот не поставит свою подпись, застройщик денег не получит. И будет использовать деньги исключительно на поставленные цели, а укатить на них в отпуск или вывести их в офшор не сможет – доступа не будет.

Помимо бОльшей защищенности, люди получают гарантию быстрого строительства – девелоперу не выгодно простаивать, ведь деньги на стройку берутся в банках под процент.


Эскроу-счета вместо долевого строительства: новые риски

Что изменится для покупателей?

Покупателям придется сотрудничать со строго определенными банками. Раньше застройщик мог работать с любым банком. Теперь же список таких банков будет составляться ЦБ и раз в квартал обновляться. Эта информация будет опубликована на сайте ЦБ.

И еще один момент: если застройщик брал кредит на строительство дома, закон обязывает его открывать эскроу-счета только в том же банке, где он брал кредит. Здесь есть нюанс для ипотечного покупателя – сторонние банки могут не захотеть работать с чужим банком. То есть, если «Банк 1» выдал кредит на стройку компании, то «Банк-2» может не захотеть давать ипотеку на «не свой» объект: банки в таких делах стыкуют сделки довольно сложно.

Возможно, эта проблема возникнет и в описываемом случае, и тогда получится, что ипотеку придется брать только в том банке, где кредитовался застройщик. Это, в свою очередь, может ущемлять интересы ипотечных покупателей, обычно старающихся выбрать наиболее выгодные условия по процентным ставкам. Не факт, что такие будут в банках, с которыми работает застройщик.

Какие могут быть мошенничества со счетами?

В законе прописано, что в договоре должны быть указаны все параметры эскроу-счета. Важно проверить, точно ли в договоре (и, соответственно, договоре уступки по нему) прописан именно тот застройщик, у кого вы покупаете объект, и именно его счета. Я не исключаю, что появится новый вид мошенничества: недобросовестные продавцы будут пытаться указать кого-то другого с чужими счетами.

Изменятся ли требования к заемщикам, документам и риэлторам?

Нет, само изменение закона о долевом участии не меняет требований к заемщику, нужно будет предоставлять те же документы, что и раньше.

Риэлторам это тоже никак не должно повредить: наоборот, прозрачность расчетов повысится. На моей практике были случаи, когда суммы при покупке новостройки разбивались на разные платежи и уходили по разным банкам, что не добавляло покупке безопасности. Теперь так сделать будет невозможно: если риэлтор действует со стороны покупателя, он будет знать, что деньги на счету и они будут переданы нужному застройщику в нужное время. Это плюс.

А для тех, кто работал не очень честно (например, участвовал в сделках, где озвучивается одна сумма, а официально оплачивается другая), прозрачность будет только мешать.

По материалам cian.ru


Продаем квартиру. Советы.

Продаем квартиру. Советы. 15.04.2015

Продаем квартиру. Советы.

Продать выгодно квартиру сложнее, чем может показаться на первый взгляд. Спрос на недвижимость в Краснодаре в связи с кризисными явлениями сейчас невысокий и покупателей на квартиры не так много как хотелось бы. Продажа жилья может затянуться на несколько недель, месяцев и даже лет. Длительность этого процесса зависит от ошибок, которые допускают продавцы недвижимости. К примеру, задерживать процесс продажи может отсутствие важной информации о квартире в объявлении, поэтому потенциальные покупатели не спешат со звонком. Смутить может и то, что объявление не содержит фотографий или они некачественные. В ситуации, когда рынок недвижимости переполнен мошенниками и недобросовестными риелторами, покупатели квартир с подозрением могут отнестись к таким объявлениям. Но даже если объявление составлено грамотно, продать квартиру сложно из-за отсутствия реальных покупателей, готовых купить жилье за предложенную цену, и тех, кто не знает, как выбрать квартиру из-за отсутствия приоритетов в этом вопросе.

 

В агентстве недвижимости «ПрофРиелт» продажей квартиры занимаются профессиональные риелторы. С их помощью можно найти реального покупателя быстро и без лишних затрат. Специалисты агентства «ПрофРиелт» берут на себя все нюансы организации продажи квартиры, продавцам лишь нужно уделять время на показы объекта и общение с риелтором. Сотрудники агентства смогут продать жилье очень оперативно, благодаря налаженной системе работы. Расскажем о ней подробнее.

 

Грамотное составление объявления

 

От правильного написания текста зависит количество и качество поступающих звонков от потенциальных клиентов. В информационном объявлении с пометкой «Продам квартиру» нужно указывать сведения о доме, квадратуре, состоянии, инфраструктуре, причем подкреплять данные реальными фотографиями.А так же учесть сегмент рыка, психологию покупателя и ключевые преимущества квартиры.

 

Продвижение объявления, реклама

 

Специалисты агентства недвижимости «ПрофРиелт» имеют больше возможностей для размещения и продвижения объявления о продаже. Работая с нами вы получите гарантированное размещение рекламы вашего объекта на 80 лучших интернет ресурсах. Контекстную рекламу и вовлечение множества других источников информации. Благодаря этому информацию увидят максимальное количество потенциальных покупателей.

 

Представление квартиры с лучшей стороны

 

Сотрудники агентства готовы предоставить фотосъемку продаваемого объекта, чтобы подкрепить им информацию в объявлении. Наши агенты знают, какой взять ракурс, чтобы выделить достоинства квартиры и оставить в тени недостатки. Правильно подготовить и сделать фотосессию - в 4 раза увеличить вероятность и скорость продажи!

 

Выгодные условия сотрудничества

 

Услуга продажи квартиры через агентства предоставляется платно, однако клиент оплачивает вознаграждение только в том случае, если квартира продана благодаря нашей работе.Как правило это дороже на 5-7%, чем при самостоятельной продаже.

 

Отсутствие «пустых» звонков

Если вы продаете квартиру через агентство «ПрофРиелт», вас не будут тревожить пустые звонки «интересующихся», которые хотят просто узнать стоимость, уточнить район или другую информацию. С вами не будут договариваться о встрече те люди, которые не готовы купить вашу квартиру. Это существенно сэкономит личное время.

Если вы все таки решились самостоятельно заниматься продажей квартиры, обратитесь в центр недвижимости «ПрофРиелт» и получите бесплатную консультацию и электронную книгу, как эффективно самостоятельно выгодно и в короткие сроки продать жилье.


Возврат к списку

Яндекс.Метрика