Новости
Эскроу-счета: как изменится схема продаж новостроек?
С 1 июля жилье начнет продаваться не только по привычной схеме долевого участия в строительстве, но через эскроу-счета. Что это за схема и как теперь изменится жизнь покупателей.
Российское правительство реформирует проработавшую много лет систему долевого строительства в России, внедрив эскроу-счета. Уже к середине 2019 года треть договоров по приобретение новостроек будет заключаться таким образом, полагают власти. А к 2020 году планируется перейти с долевого на проектное финансирование жилищного строительства

За разъяснениями мы обратились к юристу, эксперту по безопасности сделок с недвижимостью Сергею Вишнякову, нашему постоянному соавтору в проекте «Школа безопасности». Он ответил на основные вопросы.

Что такое счет эскроу?

Если упростить, это так называемая аккредитивная система расчетов, которую нередко можно встретить при ипотечных сделках. По сути, это та же банковская ячейка, только счет. Покупатель (в данном случае, дольщик) и продавец (застройщик) заключают договор, при котором застройщик получит доступ к деньгам только при достижении вполне определенных целей – достройке дома и передаче квартиры покупателю.

Чем он лучше и надежнее ДДУ?

Скажем так, это надстройка к ДДУ, заменяющая плохо работавшие ранее способы защиты покупателей. По сути, сам ДДУ никуда не девается – по ФЗ-214 («Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости») продолжают продаваться квартиры в новостройках. Счета эскроу – это способ обеспечения обязательств для сторон: застройщик не получит денег, если не передаст объект покупателю. Раньше застройщик получал деньги и использовал их как хотел, не всегда на строительство того объекта, на который собирались деньги. По сути, средства уходили одному и тому же застройщику, но он их нередко использовал на те проекты, которые считал приоритетными. По такой схеме обманутые дольщики и появляются, девелопер мог потратить средства хоть на личный отпуск.

Теперь застройщик сможет потратить деньги покупателей только на оплату строительства именно того объекта, за который он эти деньги получил. То есть, пока конкретная квартира не будет передана покупателю по акту приема-передачи, и тот не поставит свою подпись, застройщик денег не получит. И будет использовать деньги исключительно на поставленные цели, а укатить на них в отпуск или вывести их в офшор не сможет – доступа не будет.

Помимо бОльшей защищенности, люди получают гарантию быстрого строительства – девелоперу не выгодно простаивать, ведь деньги на стройку берутся в банках под процент.


Эскроу-счета вместо долевого строительства: новые риски

Что изменится для покупателей?

Покупателям придется сотрудничать со строго определенными банками. Раньше застройщик мог работать с любым банком. Теперь же список таких банков будет составляться ЦБ и раз в квартал обновляться. Эта информация будет опубликована на сайте ЦБ.

И еще один момент: если застройщик брал кредит на строительство дома, закон обязывает его открывать эскроу-счета только в том же банке, где он брал кредит. Здесь есть нюанс для ипотечного покупателя – сторонние банки могут не захотеть работать с чужим банком. То есть, если «Банк 1» выдал кредит на стройку компании, то «Банк-2» может не захотеть давать ипотеку на «не свой» объект: банки в таких делах стыкуют сделки довольно сложно.

Возможно, эта проблема возникнет и в описываемом случае, и тогда получится, что ипотеку придется брать только в том банке, где кредитовался застройщик. Это, в свою очередь, может ущемлять интересы ипотечных покупателей, обычно старающихся выбрать наиболее выгодные условия по процентным ставкам. Не факт, что такие будут в банках, с которыми работает застройщик.

Какие могут быть мошенничества со счетами?

В законе прописано, что в договоре должны быть указаны все параметры эскроу-счета. Важно проверить, точно ли в договоре (и, соответственно, договоре уступки по нему) прописан именно тот застройщик, у кого вы покупаете объект, и именно его счета. Я не исключаю, что появится новый вид мошенничества: недобросовестные продавцы будут пытаться указать кого-то другого с чужими счетами.

Изменятся ли требования к заемщикам, документам и риэлторам?

Нет, само изменение закона о долевом участии не меняет требований к заемщику, нужно будет предоставлять те же документы, что и раньше.

Риэлторам это тоже никак не должно повредить: наоборот, прозрачность расчетов повысится. На моей практике были случаи, когда суммы при покупке новостройки разбивались на разные платежи и уходили по разным банкам, что не добавляло покупке безопасности. Теперь так сделать будет невозможно: если риэлтор действует со стороны покупателя, он будет знать, что деньги на счету и они будут переданы нужному застройщику в нужное время. Это плюс.

А для тех, кто работал не очень честно (например, участвовал в сделках, где озвучивается одна сумма, а официально оплачивается другая), прозрачность будет только мешать.

По материалам cian.ru


Новости

Срочный выкуп квартир в Краснодаре

Если случилась неприятная ситуация, когда срочно нужны деньги, а взять их негде, кроме как продав свою недвижимость, потребует...

28.02.2016

Подробнее

Квартиры от подрядчика – выгодное приобретение.

Не все покупатели квартир в новостройках знают, что купить квартиру от подрядчика, значит сэкономить денег. Попробуем разобрат...

25.02.2016

Подробнее

Средняя стоимость квадратного метра жилья в Краснодаре в 2016 году.

Наступление 2016 нового года ознаменовалось кризисными явлениями в экономике, снижением реальных доходов населения и ...

10.02.2016

Подробнее

Рынок жилья 2016. Что ожидать?

Прогнозы цен на недвижимость д...

15.01.2016

Подробнее

Как купить квартиру в новостройке, избежав подводных камней.

Рынок недвижимости в Краснодаре предоставляет обширные возможности желающим купить новую квартиру. По данным на конец...

14.01.2016

Подробнее

Как начисляется налог за проданную квартиру.

Собственники, желающие продать квартиру в собственност...

18.12.2015

Подробнее

Как выбрать и купить квартиру по Фэн-шуй.

     Настала пора купить квартиру. Первое , что делает покупатель, начинает перелопачивать горы информации, в поисках подходящего варианта. При э...

24.11.2015

Подробнее

10 ошибок при покупке жилья. Ошибка 2. Источник информации

Какими источниками информации обычно пользуются покупатели недвижимости? Как правило это интернет, печатные издан...

29.10.2015

Подробнее

10 ошибок при покупке жилья. Ошибка 3. Выбор района

Если вы всю жизнь прожили в Краснодаре, то скорее всего неплохо ориентируетесь в районах города и хорошо знаете особенности проживания в той или иной ...

27.10.2015

Подробнее

10 ошибок при покупке жилья. Ошибка 4. Проверка строительной организации.

В последнее время на рынке новостроек все чаще покупатели квартир оказываются в роли обманутых дольщиков. С...

23.10.2015

Подробнее


Яндекс.Метрика