Новости
Эскроу-счета: как изменится схема продаж новостроек?
С 1 июля жилье начнет продаваться не только по привычной схеме долевого участия в строительстве, но через эскроу-счета. Что это за схема и как теперь изменится жизнь покупателей.
Российское правительство реформирует проработавшую много лет систему долевого строительства в России, внедрив эскроу-счета. Уже к середине 2019 года треть договоров по приобретение новостроек будет заключаться таким образом, полагают власти. А к 2020 году планируется перейти с долевого на проектное финансирование жилищного строительства

За разъяснениями мы обратились к юристу, эксперту по безопасности сделок с недвижимостью Сергею Вишнякову, нашему постоянному соавтору в проекте «Школа безопасности». Он ответил на основные вопросы.

Что такое счет эскроу?

Если упростить, это так называемая аккредитивная система расчетов, которую нередко можно встретить при ипотечных сделках. По сути, это та же банковская ячейка, только счет. Покупатель (в данном случае, дольщик) и продавец (застройщик) заключают договор, при котором застройщик получит доступ к деньгам только при достижении вполне определенных целей – достройке дома и передаче квартиры покупателю.

Чем он лучше и надежнее ДДУ?

Скажем так, это надстройка к ДДУ, заменяющая плохо работавшие ранее способы защиты покупателей. По сути, сам ДДУ никуда не девается – по ФЗ-214 («Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости») продолжают продаваться квартиры в новостройках. Счета эскроу – это способ обеспечения обязательств для сторон: застройщик не получит денег, если не передаст объект покупателю. Раньше застройщик получал деньги и использовал их как хотел, не всегда на строительство того объекта, на который собирались деньги. По сути, средства уходили одному и тому же застройщику, но он их нередко использовал на те проекты, которые считал приоритетными. По такой схеме обманутые дольщики и появляются, девелопер мог потратить средства хоть на личный отпуск.

Теперь застройщик сможет потратить деньги покупателей только на оплату строительства именно того объекта, за который он эти деньги получил. То есть, пока конкретная квартира не будет передана покупателю по акту приема-передачи, и тот не поставит свою подпись, застройщик денег не получит. И будет использовать деньги исключительно на поставленные цели, а укатить на них в отпуск или вывести их в офшор не сможет – доступа не будет.

Помимо бОльшей защищенности, люди получают гарантию быстрого строительства – девелоперу не выгодно простаивать, ведь деньги на стройку берутся в банках под процент.


Эскроу-счета вместо долевого строительства: новые риски

Что изменится для покупателей?

Покупателям придется сотрудничать со строго определенными банками. Раньше застройщик мог работать с любым банком. Теперь же список таких банков будет составляться ЦБ и раз в квартал обновляться. Эта информация будет опубликована на сайте ЦБ.

И еще один момент: если застройщик брал кредит на строительство дома, закон обязывает его открывать эскроу-счета только в том же банке, где он брал кредит. Здесь есть нюанс для ипотечного покупателя – сторонние банки могут не захотеть работать с чужим банком. То есть, если «Банк 1» выдал кредит на стройку компании, то «Банк-2» может не захотеть давать ипотеку на «не свой» объект: банки в таких делах стыкуют сделки довольно сложно.

Возможно, эта проблема возникнет и в описываемом случае, и тогда получится, что ипотеку придется брать только в том банке, где кредитовался застройщик. Это, в свою очередь, может ущемлять интересы ипотечных покупателей, обычно старающихся выбрать наиболее выгодные условия по процентным ставкам. Не факт, что такие будут в банках, с которыми работает застройщик.

Какие могут быть мошенничества со счетами?

В законе прописано, что в договоре должны быть указаны все параметры эскроу-счета. Важно проверить, точно ли в договоре (и, соответственно, договоре уступки по нему) прописан именно тот застройщик, у кого вы покупаете объект, и именно его счета. Я не исключаю, что появится новый вид мошенничества: недобросовестные продавцы будут пытаться указать кого-то другого с чужими счетами.

Изменятся ли требования к заемщикам, документам и риэлторам?

Нет, само изменение закона о долевом участии не меняет требований к заемщику, нужно будет предоставлять те же документы, что и раньше.

Риэлторам это тоже никак не должно повредить: наоборот, прозрачность расчетов повысится. На моей практике были случаи, когда суммы при покупке новостройки разбивались на разные платежи и уходили по разным банкам, что не добавляло покупке безопасности. Теперь так сделать будет невозможно: если риэлтор действует со стороны покупателя, он будет знать, что деньги на счету и они будут переданы нужному застройщику в нужное время. Это плюс.

А для тех, кто работал не очень честно (например, участвовал в сделках, где озвучивается одна сумма, а официально оплачивается другая), прозрачность будет только мешать.

По материалам cian.ru


Преимущества покупки квартир в новостройке

Преимущества покупки квартир в новостройке 10.06.2014

Преимущества покупки квартир в новостройке

В связи с усилившимися рисками при покупке в Краснодаре квартир от застройщиков, большим спросом сегодня пользуется покупка жилья на вторичном рынке недвижимости. Однако опасения людей зачастую оказываются напрасными. Бесспорно, покупка квартир в новостройке может оказаться рискованной. Это связано в первую очередь с застройщиками, которые недобросовестно выполняют свою работу. Также могут возникнуть проблемы с оформлением документов, функциональностью коммуникаций и сдачей жилья в эксплуатацию. Но будем честны, на вторичном рынке недвижимости тоже много мошенников. Если вы обратитесь за услугами к проверенной и надежной строительной компании, тогда вы сможете избежать серьезных проблем. Наше агентство «ПрофРиелт» часто работает с людьми, которые хотели бы купить квартиру из вторичного фонда, но взвесив все "за" и "против", принимают решение купить жилье в новом доме. А теперь подробней поговорим о преимуществах такой покупки.

Выгодная цена

Квадратный метр в новостройках, которые находятся на завершающем этапе строительства, обойдется вам намного выгоднее, чем на вторичном рынке. Обращаясь за помощью в агентство недвижимости «ПрофРиелт», которое сотрудничает со всеми крупными застройщиками, вы получите гарантированную профессиональную помощь. И за такую сделку не придется дополнительно платить проценты риелтору.

Новый ремонт

Многие застройщики предлагают купить квартиру уже с ремонтом. Но у вас есть возможность приобрести жилье без отделки, а значит, вы сможете сделать ремонт, который нравится именно вам. У вас всегда будет выбор – обустроить жилье самостоятельно или заселиться в квартиру с уже сделанным ремонтом.

Новые современные коммуникации

Прогресс не стоит на месте, поэтому требования к разным системам коммуникаций постоянно меняются и совершенствуются. Добросовестные застройщики стараются всегда придерживаться самых современных норм и оснащают новостройки самыми качественными коммуникациями. Вторичный рынок недвижимости может предложить только старые и ржавые водопроводные трубы, которые рано или поздно потребуют замены. К тому же часто бывает необходимо поменять не только систему водоснабжения, но и электрическую проводку. А это обходится недешево.

Хорошие соседи


В новых многоэтажных домам квартиры покупают, как правило, состоявшиеся интеллигентные люди, поэтому удастся избежать неприятных и конфликтных ситуаций.

Отсутствие в квартире посторонней ауры

У каждого может быть свое мнение, но негативная (и даже траурная) аура квартир вторичного фонда, отпугивает очень многих. Самое большое преимущество покупки жилья в новом доме заключается в том, что кроме вас здесь никто не жил, поэтому атмосфера в такой квартире будет уютной и позитивной.

К наиболее зарекомендовавшим себя строительным компаниям из наиболее крупных можно отнести следующие:

- РенКапСтрой

- ДевелопментЮг

- АСК

- Инсити

- Счастье

- Семья

и многие другие.



Большую экономию средств на покупке квартиры в новостройке предполагает приобретение жилья от подрядчика. В некоторых случаях можно удешевить покупку более 10 000 рублей за квадратный метр или до миллиона с приобретаемой квартиры! Большой выбор предложений от подрядчиков (более 1000 вариантов) позволяет купить квартиру дешево в любом районе Краснодара.
Более подробно о застройщиках Краснодара Вам расскажут специалисты агентства недвижимости "ПрофРиелт".

Возврат к списку

Яндекс.Метрика