Риски при покупке залоговой недвижимости

Риски при покупке залоговой недвижимости

На просторах интернета последнее время много предложений о продаже максимально выгодных объектов недвижимости, находящихся в залоге. Квартиры, дома, таунхаусы и земельные участки продают «с молотка» по сильно заниженной стоимости и велик соблазн решится на такую покупку в желании сэкономить приличную часть семейного бюджета. Но, настолько ли выгодно на самом деле подобное приобретение и получится ли в дальнейшем спокойно спать, будучи уверенным за свое имущество, расскажем с этой статье.

Что такое залоговая недвижимость?

Любое имущество, на которое имеется залог в пользу третьих лиц, отличных от собственника, будет являться залоговым. В большинстве случаев, это ипотечная недвижимость, где залогодержателем выступает банк, но также залог возможен как в пользу физических лиц, так и сторонних организаций, отличных от банка.

Важно! Каждый случай уникален и детальный разбор можно провести только на основании юридических данных!

Где и как понять, что недвижимость в залоге

Залог на недвижимость накладывают государственные органы. Федеральный закон «О госрегистрации недвижимости» указывает, что наложенное на квартиру обременение должно быть отражено в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), получить которую может любой гражданин, зная кадастровый номер искомого объекта.

Способы продажи залоговой недвижимости

1)    в качестве продавца выступает заёмщик, который продаёт квартиру после соглашения с залогодержателем (банком), недвижимость можно приобрести по среднерыночной цене. Важно знать, что обременение с недвижимости снимается после полного погашения долга по кредиту;

2)    продавцом выступает банк, интересы которого представляет риелтор. В этом случае должник передаёт банку права на залоговое имущество, квартиру продают, погашают долг и штрафы, а остаток средств достаётся заёмщику. Подобного рода квартиры можно приобрести в ипотеку у банка-залогодержателя, зачастую по более выгодной процентной ставке;

3)    также банк может выставить квартиру на аукцион. Самая существенная выгода для покупателя именно при таком варианте продажи залоговой недвижимости. Квартира может попасть на торги только по решению суда, а цена отличаться от рыночной на 25-30%. Именно такие «привлекательные» с поверхностной точки зрения квартиры и могут стать причиной больших расстройств в будущем.

Подводные камни

Даже если вы приняли решение участвовать в аукционе, не факт, что у вас получится купить объект. Например, организатор торгов может вас не допустить по ряду, только ему известных причин; также существует практика проведения фиктивных аукционов: на них присутствуют один настоящий покупатель и несколько подставных, которые специально завышают цену.

Другая проблема таких объектов — владельцы квартир, которые отказываются выезжать из своего жилья. В такой ситуации необходимо обращаться в суд с исковым заявлением о выселении данных лиц из жилого помещения. Эта процедура может длиться до нескольких месяцев. Бывают случаи, когда прежний собственник приводит квартиру в ненадлежащее состояние: вывозят все, что можно снять, разрушают отделку, проводку, инженерные сети, выбивают окна и снимают двери. Соответственно, одна и та же недвижимость на стадии торгов и на стадии въезда в неё может значительно различаться в цене.

Решение суда можно оспорить в течении 3 лет в вышестоящих органах, либо по вновь открывшимся обстоятельствам, и если взыскание признают необоснованным, новому владельцу придётся возвращать жильё и уже со своей стороны вступать в судебные тяжбы со владельцами недвижимости.

К тому же жильё может быть обременено либо в нём могут быть прописаны несовершеннолетние дети или люди с инвалидностью. Во избежание таких проблем нужно заранее заказать выписку и убедиться, что в квартире никто не прописан.

Все эти возможные риски при приобретении недвижимости, могут в будущем существенно омрачить жизнь потенциальных собственников, которые решили однажды сэкономить! При малейших сомнениях в надёжности, юридической гарантированности сделки и чистоты документов, необходимо обращаться к специалистам, имеющим знания и большой опыт работы с недвижимостью, которые обязательно уберегут вас от ненужных потерь и расстройств!