Продаем через органы опеки.

Продаем через органы опеки.

В каких случаях нужно согласовать продажу объекта недвижимости с органом опеки:

1.       объект (квартира или дом) приобретался с использованием средств материнского капитала;

2.       приватизированный объект, где участником был ребенок;

3.       непосредственно оформление недвижимости на ребенка или наделение его долями при покупке.

Если ребенок не является одним из собственников, а только прописан или проживает в квартире, согласие органов опеки не требуется!

Органы опеки действуют на основании Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ (ред. от 29.05.2019) "Об опеке и попечительстве" и защищают имущественные права несовершеннолетнего. Иными словами, для продажи необходимо: убедить государство, что жилищные условия ребенка улучшаются. К примеру, покупается объект большей площади или ребенку выделяется большая доля в собственность.

Важно! это касается только несовершеннолетних детей.

Работа с органами опеки увеличивает сроки сделки и усложняет ее. Специалисты рассматривают заявление в течении 15 дней и могут дат отказ по причинам:

отсутствует отделка в приобретаемом объекте; покупка в селе или поселке, где нет школы и детского сада; объект на этапе строительства; помещение нежилое; туалет на улице или квартира, меньшей площади, чем продаваемая.

Обязательное условие-улучшение жилищных условий ребенка!

Итак, что необходимо предпринять, чтобы получить разрешение органов опеки:

1.       Заполнить заявление на получение разрешения на продажу. Бланк предоставит сотрудник органа опеки, обращаться нужно в опеку по месту регистрации ребенка.

2.       по отчуждаемой квартире необходимо собрать:

- паспорта собственников

- документы основания владения (договор купли-продажи или иной документ)

- документы, подтверждающие право собственности (выписка ЕГРН, либо свидетельство о праве собственности)

       3. свидетельство о регистрации брака или развода. Заявление пишется в органы опеки пишется от обоих родителей. В случае, когда отец не участвует в жизни ребенка, но вписан в свидетельство о рождении, пакет документов еще пополнится: подписями соседей в свободной форме; справками из детского сада или школы (в свободной форме); справкой от судебных приставов о неуплате алиментов.

     4. свидетельства о рождении детей-собственников квартиры, если возраст с 14 до 18 лет-паспорта.

       5. справка о прописанных в отчуждаемой квартире лицах

       6. предварительный договор, заключённый с покупателем

При покупке недвижимости в другом городе/области

В этом случае, опека будет смотреть не на метраж доли ребенка в объекте недвижимости, а на соотношение кадастровых стоимостей в покупаемом и продаваемом жилье. То есть ребенку нужно выделить долю в приобретаемой недвижимости как минимум равной стоимости, а лучше увеличить.

В отношении приобретаемой квартиры:

1) паспорта всех собственников

2) документы основания владения, документы

3) подтверждающие право собственности

4) справку о зарегистрированных лицах

Если сделка происходит с привлечением заемных средств (ипотека), необходимо приложить пакет документов из банка. Правда, органы опеки в большинстве случаев, отказывают в таких сделках.

В органы опеки можно обращаться напрямую или через МФЦ. Если специалисты понимают, что приобретаемая квартира больше по площади-дают согласие.

В противном, есть 3 варианта:

·         выделить в собственность ребенку большую долю, нежели была в продаваемой квартире;

·         наделить большей долей детей в квартире у родителей или других родственников

·         если у ребенка есть доли в другой недвижимости, возможно положить на счет в банке, открытый на его имя сумму, равную доле в отчуждаемом объекте.

Сделки с участием органов опеки и попечительства-долгий и сложный процесс. Чтобы сэкономить время и нервы, Вы можете обратиться к специалисту по недвижимости, который вместе с Вами пройдет весь тернистый путь, оберегая от фатальных ошибок!