Новости
Эскроу-счета: как изменится схема продаж новостроек?
С 1 июля жилье начнет продаваться не только по привычной схеме долевого участия в строительстве, но через эскроу-счета. Что это за схема и как теперь изменится жизнь покупателей.
Российское правительство реформирует проработавшую много лет систему долевого строительства в России, внедрив эскроу-счета. Уже к середине 2019 года треть договоров по приобретение новостроек будет заключаться таким образом, полагают власти. А к 2020 году планируется перейти с долевого на проектное финансирование жилищного строительства

За разъяснениями мы обратились к юристу, эксперту по безопасности сделок с недвижимостью Сергею Вишнякову, нашему постоянному соавтору в проекте «Школа безопасности». Он ответил на основные вопросы.

Что такое счет эскроу?

Если упростить, это так называемая аккредитивная система расчетов, которую нередко можно встретить при ипотечных сделках. По сути, это та же банковская ячейка, только счет. Покупатель (в данном случае, дольщик) и продавец (застройщик) заключают договор, при котором застройщик получит доступ к деньгам только при достижении вполне определенных целей – достройке дома и передаче квартиры покупателю.

Чем он лучше и надежнее ДДУ?

Скажем так, это надстройка к ДДУ, заменяющая плохо работавшие ранее способы защиты покупателей. По сути, сам ДДУ никуда не девается – по ФЗ-214 («Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости») продолжают продаваться квартиры в новостройках. Счета эскроу – это способ обеспечения обязательств для сторон: застройщик не получит денег, если не передаст объект покупателю. Раньше застройщик получал деньги и использовал их как хотел, не всегда на строительство того объекта, на который собирались деньги. По сути, средства уходили одному и тому же застройщику, но он их нередко использовал на те проекты, которые считал приоритетными. По такой схеме обманутые дольщики и появляются, девелопер мог потратить средства хоть на личный отпуск.

Теперь застройщик сможет потратить деньги покупателей только на оплату строительства именно того объекта, за который он эти деньги получил. То есть, пока конкретная квартира не будет передана покупателю по акту приема-передачи, и тот не поставит свою подпись, застройщик денег не получит. И будет использовать деньги исключительно на поставленные цели, а укатить на них в отпуск или вывести их в офшор не сможет – доступа не будет.

Помимо бОльшей защищенности, люди получают гарантию быстрого строительства – девелоперу не выгодно простаивать, ведь деньги на стройку берутся в банках под процент.


Эскроу-счета вместо долевого строительства: новые риски

Что изменится для покупателей?

Покупателям придется сотрудничать со строго определенными банками. Раньше застройщик мог работать с любым банком. Теперь же список таких банков будет составляться ЦБ и раз в квартал обновляться. Эта информация будет опубликована на сайте ЦБ.

И еще один момент: если застройщик брал кредит на строительство дома, закон обязывает его открывать эскроу-счета только в том же банке, где он брал кредит. Здесь есть нюанс для ипотечного покупателя – сторонние банки могут не захотеть работать с чужим банком. То есть, если «Банк 1» выдал кредит на стройку компании, то «Банк-2» может не захотеть давать ипотеку на «не свой» объект: банки в таких делах стыкуют сделки довольно сложно.

Возможно, эта проблема возникнет и в описываемом случае, и тогда получится, что ипотеку придется брать только в том банке, где кредитовался застройщик. Это, в свою очередь, может ущемлять интересы ипотечных покупателей, обычно старающихся выбрать наиболее выгодные условия по процентным ставкам. Не факт, что такие будут в банках, с которыми работает застройщик.

Какие могут быть мошенничества со счетами?

В законе прописано, что в договоре должны быть указаны все параметры эскроу-счета. Важно проверить, точно ли в договоре (и, соответственно, договоре уступки по нему) прописан именно тот застройщик, у кого вы покупаете объект, и именно его счета. Я не исключаю, что появится новый вид мошенничества: недобросовестные продавцы будут пытаться указать кого-то другого с чужими счетами.

Изменятся ли требования к заемщикам, документам и риэлторам?

Нет, само изменение закона о долевом участии не меняет требований к заемщику, нужно будет предоставлять те же документы, что и раньше.

Риэлторам это тоже никак не должно повредить: наоборот, прозрачность расчетов повысится. На моей практике были случаи, когда суммы при покупке новостройки разбивались на разные платежи и уходили по разным банкам, что не добавляло покупке безопасности. Теперь так сделать будет невозможно: если риэлтор действует со стороны покупателя, он будет знать, что деньги на счету и они будут переданы нужному застройщику в нужное время. Это плюс.

А для тех, кто работал не очень честно (например, участвовал в сделках, где озвучивается одна сумма, а официально оплачивается другая), прозрачность будет только мешать.

По материалам cian.ru


Как купить квартиру в новостройке, избежав подводных камней.

Как купить квартиру в новостройке, избежав подводных камней. 14.01.2016

Как купить квартиру в новостройке, избежав подводных камней.

Рынок недвижимости в Краснодаре предоставляет обширные возможности желающим купить новую квартиру. По данным на конец 2015 года в городе продаётся 37 000 построенных и введенных в эксплуатацию квартир. Кроме этого ведется строительство и находится на разных стадиях готовности более 5 миллионов м2. По этим показателям Краснодар в 2015 году вышел на первое место в России и обогнал Московский регион.

Но покупателя такой недвижимости ожидает немало подвохов и опасностей. Примером тому могут послужить массовые обращения обманутых дольщиков с жалобами на застройщика.

Как не попасть в неприятную ситуацию попытаемся разобрать в этой статье.

Пытаясь сэкономить средства граждане приобретают квартиры на стадии котлована. Сумма на которую уменьшаются расходы внушительная и по этому покупка жилья на начальной стадии строительства весьма популярна. Но не во всех случаях история заканчивается хорошо. Иногда дольщикам приходится обивать пороги судов в попытках добиться справедливости. Кому то везет больше и у них попросту переносятся сроки сдачи, но в конечном итоге жильё своё они получают. Конечно есть и такие, кто своевременно получает вожделенную квартиру.

Цель статьи, показать, каким образом граждане могут подстраховаться и избежать рисков.

1. Маркетинговая модель.

Изучите маркетинговую модель жилого комплекса, в котором хотите приобрести жильё. Сравните её с такими же моделями других ЖК и застройщиков. Если строительная компания при планировании и выборе формата строительства допустила ошибки, не учла потребности будущих жильцов и их финансовые возможности, такое жильё будет продаваться очень медленно или вообще продажи будут стоять. Даже надёжные и проверенные застройщики порой наступают на эти грабли и несколько разных жилых комплексов одного и того же застройщика будут продаваться разными темпами.

  1. Подведение мощностей.

Эта проблема в основном касается небольших и средних застройщиков. Хотя отдельные примеры можно привести и по крупным стройкам в городе. Дело в том, что строители стараются экономить на коммуникациях. В результате в квартирах не хватает мощностей по электричеству. Или слабый напор воды в кранах. Если дом газифицирован, убедитесь, что работы по подключению газа выполнены полностью. Иначе вы рискуете остаться без тепла, горячей воды и возможности готовить. Если вы планируете купить квартиру дешево, этот риск будет на одном из первых мест.

  1. Разрешение на строительство.

Данный документ является основанием для сдачи дома в эксплуатацию. О чем говорит V раздел Жилищного кодекса РФ и Федеральный закон № 215-ФЗ «О жилищных накопительных  кооперативах» . Если дом возводится без разрешения, риск остаться без жилья и без денег очень велик. Это тот самый пример, когда экономия при покупке жилья оказывается совершенно не оправданной.

  1. Распределение бюджета.

Если владельцы компании застройщика не умеют распоряжаться финансовыми потоками, могут возникнуть большие трудности на заключительных этапах строительства. Сюда можно добавить риски зависимости от банковских займов.

  1. Выводы.

Не стоит сломя голову бежать и оформлять покупку квартиры в новостройке. Как бы не была привлекательна цена, какие бы обещания не давал застройщик, необходимо предварительно тщательно проверить всю информацию. К слову: в Краснодаре особо внимательно нужно относиться к любой покупке стоимостью ниже одного миллиона. К сожалению примеров, когда граждане теряют свои деньги предостаточно.

Конечно не все дешевые квартиры попадают в ранг неоправданно рискованных покупок. Но «на глазок» отличить такие стройки порой практически не возможно. Лучший вариант, воспользоваться помощью квалифицированного специалиста. В агентстве недвижимости ПрофРиелт разработан специальный рейтинг застройщиков, в котором учтены 30 параметров, влияющих на надежность приобретения жилья в том или ином ЖК. А сэкономить без риска на приобретении квартиры можно воспользовавшись предложениями от подрядчиков. Почти всегда цены на квартиры от подрядных организаций значительно дешевле цен застройщика. 

Для того, что бы ваша покупка доставила вам только радость, а не стрессы и переживания, ознакомьтесь с 10 основными ошибками совершаемыми покупателями недвижимости.


Возврат к списку

Яндекс.Метрика