Новости
Эскроу-счета: как изменится схема продаж новостроек?
С 1 июля жилье начнет продаваться не только по привычной схеме долевого участия в строительстве, но через эскроу-счета. Что это за схема и как теперь изменится жизнь покупателей.
Российское правительство реформирует проработавшую много лет систему долевого строительства в России, внедрив эскроу-счета. Уже к середине 2019 года треть договоров по приобретение новостроек будет заключаться таким образом, полагают власти. А к 2020 году планируется перейти с долевого на проектное финансирование жилищного строительства

За разъяснениями мы обратились к юристу, эксперту по безопасности сделок с недвижимостью Сергею Вишнякову, нашему постоянному соавтору в проекте «Школа безопасности». Он ответил на основные вопросы.

Что такое счет эскроу?

Если упростить, это так называемая аккредитивная система расчетов, которую нередко можно встретить при ипотечных сделках. По сути, это та же банковская ячейка, только счет. Покупатель (в данном случае, дольщик) и продавец (застройщик) заключают договор, при котором застройщик получит доступ к деньгам только при достижении вполне определенных целей – достройке дома и передаче квартиры покупателю.

Чем он лучше и надежнее ДДУ?

Скажем так, это надстройка к ДДУ, заменяющая плохо работавшие ранее способы защиты покупателей. По сути, сам ДДУ никуда не девается – по ФЗ-214 («Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости») продолжают продаваться квартиры в новостройках. Счета эскроу – это способ обеспечения обязательств для сторон: застройщик не получит денег, если не передаст объект покупателю. Раньше застройщик получал деньги и использовал их как хотел, не всегда на строительство того объекта, на который собирались деньги. По сути, средства уходили одному и тому же застройщику, но он их нередко использовал на те проекты, которые считал приоритетными. По такой схеме обманутые дольщики и появляются, девелопер мог потратить средства хоть на личный отпуск.

Теперь застройщик сможет потратить деньги покупателей только на оплату строительства именно того объекта, за который он эти деньги получил. То есть, пока конкретная квартира не будет передана покупателю по акту приема-передачи, и тот не поставит свою подпись, застройщик денег не получит. И будет использовать деньги исключительно на поставленные цели, а укатить на них в отпуск или вывести их в офшор не сможет – доступа не будет.

Помимо бОльшей защищенности, люди получают гарантию быстрого строительства – девелоперу не выгодно простаивать, ведь деньги на стройку берутся в банках под процент.


Эскроу-счета вместо долевого строительства: новые риски

Что изменится для покупателей?

Покупателям придется сотрудничать со строго определенными банками. Раньше застройщик мог работать с любым банком. Теперь же список таких банков будет составляться ЦБ и раз в квартал обновляться. Эта информация будет опубликована на сайте ЦБ.

И еще один момент: если застройщик брал кредит на строительство дома, закон обязывает его открывать эскроу-счета только в том же банке, где он брал кредит. Здесь есть нюанс для ипотечного покупателя – сторонние банки могут не захотеть работать с чужим банком. То есть, если «Банк 1» выдал кредит на стройку компании, то «Банк-2» может не захотеть давать ипотеку на «не свой» объект: банки в таких делах стыкуют сделки довольно сложно.

Возможно, эта проблема возникнет и в описываемом случае, и тогда получится, что ипотеку придется брать только в том банке, где кредитовался застройщик. Это, в свою очередь, может ущемлять интересы ипотечных покупателей, обычно старающихся выбрать наиболее выгодные условия по процентным ставкам. Не факт, что такие будут в банках, с которыми работает застройщик.

Какие могут быть мошенничества со счетами?

В законе прописано, что в договоре должны быть указаны все параметры эскроу-счета. Важно проверить, точно ли в договоре (и, соответственно, договоре уступки по нему) прописан именно тот застройщик, у кого вы покупаете объект, и именно его счета. Я не исключаю, что появится новый вид мошенничества: недобросовестные продавцы будут пытаться указать кого-то другого с чужими счетами.

Изменятся ли требования к заемщикам, документам и риэлторам?

Нет, само изменение закона о долевом участии не меняет требований к заемщику, нужно будет предоставлять те же документы, что и раньше.

Риэлторам это тоже никак не должно повредить: наоборот, прозрачность расчетов повысится. На моей практике были случаи, когда суммы при покупке новостройки разбивались на разные платежи и уходили по разным банкам, что не добавляло покупке безопасности. Теперь так сделать будет невозможно: если риэлтор действует со стороны покупателя, он будет знать, что деньги на счету и они будут переданы нужному застройщику в нужное время. Это плюс.

А для тех, кто работал не очень честно (например, участвовал в сделках, где озвучивается одна сумма, а официально оплачивается другая), прозрачность будет только мешать.

По материалам cian.ru


Как начисляется налог за проданную квартиру.

Как начисляется налог за проданную квартиру. 18.12.2015

Как начисляется налог за проданную квартиру.

Собственники, желающие продать квартиру в собственности менее 3 лет сталкиваются с необходимостью уплаты налогов. Недостаток информации и юридическая неграмотность могут привести к печальным последствиям. Незнание законов не освобождает от ответственности. Налоги нужно платить.

Итак, какие налоговые обязательства ложатся на собственников, физических лиц, в случае продажи недвижимости. Сумма указанная в договоре купли продажи объекта налоговыми органами расценивается как доход физических лиц. Он облагается налогом в размере 13%, который сокращенно называется НДФЛ. Это регламентируется статьёй 224 Налогового кодекса РФ. В статье 210 НК РФ в качестве налоговой базы рассматривается вся сумма от продажи недвижимости. Но условия оплаты так же зависят от срока владения.

Овсянникова Наталья Борисовна, директор агентства недвижимости «ПрофРиелт»:

Если владелец недвижимости приобрёл её более трех лет назад, он вообще не платит налог (пункт 17.1 статьи 217 НК РФ). Если срок составляет менее 3х лет, применяется следующая схема: Налогооблагаемая база квартиры уменьшается на 1 миллион. Оставшаяся сумма подлежит налогообложению. Второй вариант выгоден, когда есть подтвержденная сумма расходов на приобретение жилья. Тогда налоги начисляются с разницы между стоимостью продажи и понесенными расходами, когда жильё приобреталось (статья 220 НК РФ). Важное дополнение: Одновременно использовать оба варианта снижения налогооблагаемой базы нельзя.

К расходам на приобретение жилья так же относится оплата процентов уплаченных по ипотечному кредиту. Все документы подтверждающие расходы необходимо приложить к налоговой декларации.

Снизить сумму налога до 6% позволяет коммерческое использование помещения. Для этого собственник должен быть зарегистрирован как ИП. И должен подтвердить коммерческое назначение своего объекта. А так же находится на упрощенной системе налогообложения со ставкой 6%.

Если жильё не использовалось в предпринимательской деятельности, при продаже начисляется обычный налог для физ лиц, НДФЛ -13%.

Избежать этого поможет указанный дополнительный вид деятельности предпринимателя — продажа недвижимости. В таком случае сделка подпадает под коммерческую деятельность и может идти по упрощенной системе налогообложения 6%.

Налоговая декларация подается до 30 апреля, следующего за отчетным года. Независимо от суммы начисленного налога, если даже он будет равен нулю, декларацию подать необходимо.

Сроки оплаты налогов заканчиваются 15 июля, в следующем после получения доходов года.

Следует обратить внимание, что в 2016 году начинают действовать изменения в налоговом законодательстве. Главное из которых, срок, в течении которого будет необходимо уплачивать налог с продажи квартиры увеличивается с 3х лет до 5ти.



Возврат к списку

Яндекс.Метрика