Новости
Эскроу-счета: как изменится схема продаж новостроек?
С 1 июля жилье начнет продаваться не только по привычной схеме долевого участия в строительстве, но через эскроу-счета. Что это за схема и как теперь изменится жизнь покупателей.
Российское правительство реформирует проработавшую много лет систему долевого строительства в России, внедрив эскроу-счета. Уже к середине 2019 года треть договоров по приобретение новостроек будет заключаться таким образом, полагают власти. А к 2020 году планируется перейти с долевого на проектное финансирование жилищного строительства

За разъяснениями мы обратились к юристу, эксперту по безопасности сделок с недвижимостью Сергею Вишнякову, нашему постоянному соавтору в проекте «Школа безопасности». Он ответил на основные вопросы.

Что такое счет эскроу?

Если упростить, это так называемая аккредитивная система расчетов, которую нередко можно встретить при ипотечных сделках. По сути, это та же банковская ячейка, только счет. Покупатель (в данном случае, дольщик) и продавец (застройщик) заключают договор, при котором застройщик получит доступ к деньгам только при достижении вполне определенных целей – достройке дома и передаче квартиры покупателю.

Чем он лучше и надежнее ДДУ?

Скажем так, это надстройка к ДДУ, заменяющая плохо работавшие ранее способы защиты покупателей. По сути, сам ДДУ никуда не девается – по ФЗ-214 («Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости») продолжают продаваться квартиры в новостройках. Счета эскроу – это способ обеспечения обязательств для сторон: застройщик не получит денег, если не передаст объект покупателю. Раньше застройщик получал деньги и использовал их как хотел, не всегда на строительство того объекта, на который собирались деньги. По сути, средства уходили одному и тому же застройщику, но он их нередко использовал на те проекты, которые считал приоритетными. По такой схеме обманутые дольщики и появляются, девелопер мог потратить средства хоть на личный отпуск.

Теперь застройщик сможет потратить деньги покупателей только на оплату строительства именно того объекта, за который он эти деньги получил. То есть, пока конкретная квартира не будет передана покупателю по акту приема-передачи, и тот не поставит свою подпись, застройщик денег не получит. И будет использовать деньги исключительно на поставленные цели, а укатить на них в отпуск или вывести их в офшор не сможет – доступа не будет.

Помимо бОльшей защищенности, люди получают гарантию быстрого строительства – девелоперу не выгодно простаивать, ведь деньги на стройку берутся в банках под процент.


Эскроу-счета вместо долевого строительства: новые риски

Что изменится для покупателей?

Покупателям придется сотрудничать со строго определенными банками. Раньше застройщик мог работать с любым банком. Теперь же список таких банков будет составляться ЦБ и раз в квартал обновляться. Эта информация будет опубликована на сайте ЦБ.

И еще один момент: если застройщик брал кредит на строительство дома, закон обязывает его открывать эскроу-счета только в том же банке, где он брал кредит. Здесь есть нюанс для ипотечного покупателя – сторонние банки могут не захотеть работать с чужим банком. То есть, если «Банк 1» выдал кредит на стройку компании, то «Банк-2» может не захотеть давать ипотеку на «не свой» объект: банки в таких делах стыкуют сделки довольно сложно.

Возможно, эта проблема возникнет и в описываемом случае, и тогда получится, что ипотеку придется брать только в том банке, где кредитовался застройщик. Это, в свою очередь, может ущемлять интересы ипотечных покупателей, обычно старающихся выбрать наиболее выгодные условия по процентным ставкам. Не факт, что такие будут в банках, с которыми работает застройщик.

Какие могут быть мошенничества со счетами?

В законе прописано, что в договоре должны быть указаны все параметры эскроу-счета. Важно проверить, точно ли в договоре (и, соответственно, договоре уступки по нему) прописан именно тот застройщик, у кого вы покупаете объект, и именно его счета. Я не исключаю, что появится новый вид мошенничества: недобросовестные продавцы будут пытаться указать кого-то другого с чужими счетами.

Изменятся ли требования к заемщикам, документам и риэлторам?

Нет, само изменение закона о долевом участии не меняет требований к заемщику, нужно будет предоставлять те же документы, что и раньше.

Риэлторам это тоже никак не должно повредить: наоборот, прозрачность расчетов повысится. На моей практике были случаи, когда суммы при покупке новостройки разбивались на разные платежи и уходили по разным банкам, что не добавляло покупке безопасности. Теперь так сделать будет невозможно: если риэлтор действует со стороны покупателя, он будет знать, что деньги на счету и они будут переданы нужному застройщику в нужное время. Это плюс.

А для тех, кто работал не очень честно (например, участвовал в сделках, где озвучивается одна сумма, а официально оплачивается другая), прозрачность будет только мешать.

По материалам cian.ru

Особенности инвестирования в краснодарскую коммерческую недвижимость

Особенности инвестирования в краснодарскую коммерческую недвижимость

Среди всех объектов в Краснодаре, получающих инвестиции, наибольшей популярностью пользуется коммерческая недвижимость. В столице Краснодарского края царит благоприятная экономическая атмосфера, предпринимательская деятельность там развивается во множестве направлений. В Краснодаре высоким спросом пользуются помещения для торговли. Второе место занимают здания офисной направленности, третье – различные складские помещения. Инвестирование в коммерческую недвижимость – потенциально выгодный шаг, но специалисты из агентства недвижимости «ПрофРиелт» советуют помнить о некоторых особенностях при вложении финансов.

·         Нужно четко определиться, хотите ли вы вкладывать средства в строительство коммерческих объектов недвижимости или вам нужно купить уже имеющееся здание с тем, чтобы впоследствии сдавать его в аренду. Кстати, второй вариант более привлекателен с учетом всех параметров. Недвижимость, которая уже сдана в эксплуатацию, не нуждается в дополнительных финансовых вливаниях на ремонт. К тому же, вам не нужно будет ждать, пока закончится строительство, что, в свою очередь, означает более быструю окупаемость инвестиций, да и вы не будете терять деньги, ожидая. А вот в том случае, если вы намерены вложить средства в еще недостроенный объект, надо помнить, что увеличивается период окупаемости. Также стоит обдумать и возможные факторы риска – например, что «заморозится» стройка.

·         В том случае, если вы хотите начать строительство коммерческого объекта недвижимости «с нуля», вам нужно помнить: ежегодно дорожает себестоимость процесса строительства. По современным требованиям, коммерческая недвижимость должна быть обеспечена парковкой (наземной или подземной), внутри торговых помещений должны быть большие открытые витрины, в торговых центрах, имеющих несколько этажей, - эскалаторы, офисные центры должны быть оборудованы удобными лифтами.

·         Важный момент, во многом обеспечивающий инвестициям успех, это местоположение самого здания, его площадь и формат. Если это офисное или торговое помещение, важнее всего – доступность. Необходимо выбирать развитый район, в который удобно будет въезжать. Так же и при сдаче офиса в аренду: те, кому вы его сдаете, напрямую заинтересованы в том, чтобы их будущие клиенты быстро и без проблем смогли бы добираться до здания. Сфера торговли большое значение придает потоку людей, которые проходят рядом с магазином. В Краснодаре есть несколько районов, где выгодно приобретать здание, учтя все вышеперечисленные факторы. Но в них и наиболее недешевая коммерческая недвижимость. Это Фестивальный, Центральный, Юбилейный районы. Дешевые здания находятся на окраинах города, в районах Славянского и Комсомольского микрорайонов, а также Гидростроя.

·         Если вы не обладаете нужным опытом вложения инвестиций в коммерческую недвижимость, то проще будет приобрести уже готовый бизнес, приносящий стабильную прибыль.

 

Яндекс.Метрика