Новости
Эскроу-счета: как изменится схема продаж новостроек?
С 1 июля жилье начнет продаваться не только по привычной схеме долевого участия в строительстве, но через эскроу-счета. Что это за схема и как теперь изменится жизнь покупателей.
Российское правительство реформирует проработавшую много лет систему долевого строительства в России, внедрив эскроу-счета. Уже к середине 2019 года треть договоров по приобретение новостроек будет заключаться таким образом, полагают власти. А к 2020 году планируется перейти с долевого на проектное финансирование жилищного строительства

За разъяснениями мы обратились к юристу, эксперту по безопасности сделок с недвижимостью Сергею Вишнякову, нашему постоянному соавтору в проекте «Школа безопасности». Он ответил на основные вопросы.

Что такое счет эскроу?

Если упростить, это так называемая аккредитивная система расчетов, которую нередко можно встретить при ипотечных сделках. По сути, это та же банковская ячейка, только счет. Покупатель (в данном случае, дольщик) и продавец (застройщик) заключают договор, при котором застройщик получит доступ к деньгам только при достижении вполне определенных целей – достройке дома и передаче квартиры покупателю.

Чем он лучше и надежнее ДДУ?

Скажем так, это надстройка к ДДУ, заменяющая плохо работавшие ранее способы защиты покупателей. По сути, сам ДДУ никуда не девается – по ФЗ-214 («Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости») продолжают продаваться квартиры в новостройках. Счета эскроу – это способ обеспечения обязательств для сторон: застройщик не получит денег, если не передаст объект покупателю. Раньше застройщик получал деньги и использовал их как хотел, не всегда на строительство того объекта, на который собирались деньги. По сути, средства уходили одному и тому же застройщику, но он их нередко использовал на те проекты, которые считал приоритетными. По такой схеме обманутые дольщики и появляются, девелопер мог потратить средства хоть на личный отпуск.

Теперь застройщик сможет потратить деньги покупателей только на оплату строительства именно того объекта, за который он эти деньги получил. То есть, пока конкретная квартира не будет передана покупателю по акту приема-передачи, и тот не поставит свою подпись, застройщик денег не получит. И будет использовать деньги исключительно на поставленные цели, а укатить на них в отпуск или вывести их в офшор не сможет – доступа не будет.

Помимо бОльшей защищенности, люди получают гарантию быстрого строительства – девелоперу не выгодно простаивать, ведь деньги на стройку берутся в банках под процент.


Эскроу-счета вместо долевого строительства: новые риски

Что изменится для покупателей?

Покупателям придется сотрудничать со строго определенными банками. Раньше застройщик мог работать с любым банком. Теперь же список таких банков будет составляться ЦБ и раз в квартал обновляться. Эта информация будет опубликована на сайте ЦБ.

И еще один момент: если застройщик брал кредит на строительство дома, закон обязывает его открывать эскроу-счета только в том же банке, где он брал кредит. Здесь есть нюанс для ипотечного покупателя – сторонние банки могут не захотеть работать с чужим банком. То есть, если «Банк 1» выдал кредит на стройку компании, то «Банк-2» может не захотеть давать ипотеку на «не свой» объект: банки в таких делах стыкуют сделки довольно сложно.

Возможно, эта проблема возникнет и в описываемом случае, и тогда получится, что ипотеку придется брать только в том банке, где кредитовался застройщик. Это, в свою очередь, может ущемлять интересы ипотечных покупателей, обычно старающихся выбрать наиболее выгодные условия по процентным ставкам. Не факт, что такие будут в банках, с которыми работает застройщик.

Какие могут быть мошенничества со счетами?

В законе прописано, что в договоре должны быть указаны все параметры эскроу-счета. Важно проверить, точно ли в договоре (и, соответственно, договоре уступки по нему) прописан именно тот застройщик, у кого вы покупаете объект, и именно его счета. Я не исключаю, что появится новый вид мошенничества: недобросовестные продавцы будут пытаться указать кого-то другого с чужими счетами.

Изменятся ли требования к заемщикам, документам и риэлторам?

Нет, само изменение закона о долевом участии не меняет требований к заемщику, нужно будет предоставлять те же документы, что и раньше.

Риэлторам это тоже никак не должно повредить: наоборот, прозрачность расчетов повысится. На моей практике были случаи, когда суммы при покупке новостройки разбивались на разные платежи и уходили по разным банкам, что не добавляло покупке безопасности. Теперь так сделать будет невозможно: если риэлтор действует со стороны покупателя, он будет знать, что деньги на счету и они будут переданы нужному застройщику в нужное время. Это плюс.

А для тех, кто работал не очень честно (например, участвовал в сделках, где озвучивается одна сумма, а официально оплачивается другая), прозрачность будет только мешать.

По материалам cian.ru

Особенности покупки залоговой недвижимости

Особенности покупки залоговой недвижимости

Продажа залоговой недвижимости сопряжена многими трудностями. Но даже в этом деле есть свои плюсы и минусы. Минусы такой сделки касаются в первую очередь заемщика независимо от того, какой объект выступает в качестве залога: квартира или коммерческая недвижимость.

Продажа залоговой недвижимости сопряжена многими трудностями. Но даже в этом деле есть свои плюсы и минусы. Минусы такой сделки касаются в первую очередь заемщика независимо от того, какой объект выступает в качестве залога: квартира или коммерческая недвижимость. В любом случае для заемщика это огромная потеря как в финансовом, так и в материальном плане. Что касается кредитных организаций, для них залоговая недвижимость не представляет какой-либо ценности, целью их действий является лишь возврат своих денег. А приобретение таких объектов недвижимости имеет смысл. И связано это с тем, что реализуются они по очень выгодной для потенциального покупателя цене.

Продажа залоговой квартиры чаще всего осуществляется в судебном порядке, а реализацией ее занимаются представители органов исполнительного производства, которые не заинтересованы в том, чтобы продать недвижимость как можно дороже. В этом случае она выставляется на аукцион, где начальная цена может отличаться от окончательной. Это позволяет неплохо сэкономить на приобретении просторной квартиры для своей семьи.

Стоит отметить, что продажа залоговой недвижимости – это всегда абсолютно чистая сделка. Операции с ней являются относительно новой услугой, предлагаемой на рынке, а потому немногие компании могут предоставить реальную помощь в решении проблемы, связанной с невыплатой по кредитам, которые были взяты под залог квартиры или коммерческого помещения. Если же заемщик не хочет выплачивать по кредиту, все проблемы можно решить мирным путем, не впутывая в это дело представителей органов власти. Мы готовы помочь вам решить все проблемы по улаживанию кредитов. И подскажем вам, как правильно поступить с недвижимостью, которая находится под залогом.

Процедура продажи квартиры под залогом довольно сложная, поэтому банки сами не занимаются этим и охотно сотрудничают с профессиональными риелторами, которые специализируются на реализации залоговых объектов недвижимости. Получить подробную информацию вы можете, позвонив или придя к нам на консультацию.

Яндекс.Метрика