Новости
Эскроу-счета: как изменится схема продаж новостроек?
С 1 июля жилье начнет продаваться не только по привычной схеме долевого участия в строительстве, но через эскроу-счета. Что это за схема и как теперь изменится жизнь покупателей.
Российское правительство реформирует проработавшую много лет систему долевого строительства в России, внедрив эскроу-счета. Уже к середине 2019 года треть договоров по приобретение новостроек будет заключаться таким образом, полагают власти. А к 2020 году планируется перейти с долевого на проектное финансирование жилищного строительства

За разъяснениями мы обратились к юристу, эксперту по безопасности сделок с недвижимостью Сергею Вишнякову, нашему постоянному соавтору в проекте «Школа безопасности». Он ответил на основные вопросы.

Что такое счет эскроу?

Если упростить, это так называемая аккредитивная система расчетов, которую нередко можно встретить при ипотечных сделках. По сути, это та же банковская ячейка, только счет. Покупатель (в данном случае, дольщик) и продавец (застройщик) заключают договор, при котором застройщик получит доступ к деньгам только при достижении вполне определенных целей – достройке дома и передаче квартиры покупателю.

Чем он лучше и надежнее ДДУ?

Скажем так, это надстройка к ДДУ, заменяющая плохо работавшие ранее способы защиты покупателей. По сути, сам ДДУ никуда не девается – по ФЗ-214 («Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости») продолжают продаваться квартиры в новостройках. Счета эскроу – это способ обеспечения обязательств для сторон: застройщик не получит денег, если не передаст объект покупателю. Раньше застройщик получал деньги и использовал их как хотел, не всегда на строительство того объекта, на который собирались деньги. По сути, средства уходили одному и тому же застройщику, но он их нередко использовал на те проекты, которые считал приоритетными. По такой схеме обманутые дольщики и появляются, девелопер мог потратить средства хоть на личный отпуск.

Теперь застройщик сможет потратить деньги покупателей только на оплату строительства именно того объекта, за который он эти деньги получил. То есть, пока конкретная квартира не будет передана покупателю по акту приема-передачи, и тот не поставит свою подпись, застройщик денег не получит. И будет использовать деньги исключительно на поставленные цели, а укатить на них в отпуск или вывести их в офшор не сможет – доступа не будет.

Помимо бОльшей защищенности, люди получают гарантию быстрого строительства – девелоперу не выгодно простаивать, ведь деньги на стройку берутся в банках под процент.


Эскроу-счета вместо долевого строительства: новые риски

Что изменится для покупателей?

Покупателям придется сотрудничать со строго определенными банками. Раньше застройщик мог работать с любым банком. Теперь же список таких банков будет составляться ЦБ и раз в квартал обновляться. Эта информация будет опубликована на сайте ЦБ.

И еще один момент: если застройщик брал кредит на строительство дома, закон обязывает его открывать эскроу-счета только в том же банке, где он брал кредит. Здесь есть нюанс для ипотечного покупателя – сторонние банки могут не захотеть работать с чужим банком. То есть, если «Банк 1» выдал кредит на стройку компании, то «Банк-2» может не захотеть давать ипотеку на «не свой» объект: банки в таких делах стыкуют сделки довольно сложно.

Возможно, эта проблема возникнет и в описываемом случае, и тогда получится, что ипотеку придется брать только в том банке, где кредитовался застройщик. Это, в свою очередь, может ущемлять интересы ипотечных покупателей, обычно старающихся выбрать наиболее выгодные условия по процентным ставкам. Не факт, что такие будут в банках, с которыми работает застройщик.

Какие могут быть мошенничества со счетами?

В законе прописано, что в договоре должны быть указаны все параметры эскроу-счета. Важно проверить, точно ли в договоре (и, соответственно, договоре уступки по нему) прописан именно тот застройщик, у кого вы покупаете объект, и именно его счета. Я не исключаю, что появится новый вид мошенничества: недобросовестные продавцы будут пытаться указать кого-то другого с чужими счетами.

Изменятся ли требования к заемщикам, документам и риэлторам?

Нет, само изменение закона о долевом участии не меняет требований к заемщику, нужно будет предоставлять те же документы, что и раньше.

Риэлторам это тоже никак не должно повредить: наоборот, прозрачность расчетов повысится. На моей практике были случаи, когда суммы при покупке новостройки разбивались на разные платежи и уходили по разным банкам, что не добавляло покупке безопасности. Теперь так сделать будет невозможно: если риэлтор действует со стороны покупателя, он будет знать, что деньги на счету и они будут переданы нужному застройщику в нужное время. Это плюс.

А для тех, кто работал не очень честно (например, участвовал в сделках, где озвучивается одна сумма, а официально оплачивается другая), прозрачность будет только мешать.

По материалам cian.ru


Зачем становиться риелтором?

Зачем становиться риелтором? 14.12.2017

Зачем становиться риелтором?

Как мы докатились до такой жизни или почему становятся риэлторами?

Часто слышу вопрос - зачем ты сменила банковский костюм и сленг на риэлторский портфель и образ жизни. Сразу скажу, не принимает мое сознание понятие «риэлтор», «риэлтер», «менеджер по продаже недвижимости», не про меня это, да и не про многих. Лично я про помощь людям в реализации их цели и мечты о другом уровне жизни, о пассивном доходе, о смене локации и тп. Сейчас модно говорить о продавцах счастья, я поддерживаю. Для многих сфера недвижимости как раз об этом, кто бы и что на нее не лил. Но, сейчас не об этом.

Зачем, и правда?
Что движет вашим коллегой, еще вчера успешно работавшим над проектом, корпящим над пачками бумаг, идти в полную неизвестность, в сферу со спорной репутацией, да еще и без оклада?!

Ответов несколько и зависят они от уровня осознанности и пристрастий.

Кому-то нравится продавать и не важно что. Более того, чем сложнее товар, чем больше структурирования в сделке, тем круче. И здесь люди уходят с окладов + % в один лишь только %, испытывая первое время стресс и заводясь еще круче от выросших ставок.

Другие прошли собственный путь продавца/покупателя недвижимости, погрузились в нюансы и несовершенство рынка и решили внести свою лепту в его развитие, полюбив сам продукт - недвижимость, видя его шире, чем просто товар, понимая как много у этого товара человеческого лица и потребностей.

Третьи, это самая осознанная категория. Они вообще были офисным планктоном и их цели формировались долгое время не их желаниями и мечтами, а потолком их зарплаты, в лучшем случае, доп.бонусами.
И даже, достигнув признания в своей сфере, периодически вставал вопрос - а дальше что?
Где драйв, где новые планки?
Где мечты детства о том, как будет много свободного времени и денег на свои хотелки, где желание общаться с теми, с кем хочешь ты сам, а не с тем, кого руководитель HR службы посадил за соседний стол?
Разбились о чугунную реальность стабильности и ограниченной инициативы.
Так вот, для всех этих людей сфера недвижимости это долгожданный глоток свободы, планирования личного времени и уровня доходов, это извечный кубик Рубика: как сделать максимум выгод для клиентов из минимума их возможностей, это тебе и работа психологом, и переговорщиком, и юристом, и продавцом, и руководителем проекта, под названием «мечта клиента».

Узнали себя?
Тогда добро пожаловать в сферу, где ваше влияние на собственное будущее и будущее ваших клиентов приближено к максимальной отметке.

Не важно, на чьей странице вы прочтете этот пост, но она явно принадлежит неравнодушному к сфере недвижимости и этой деятельности человеку. Добро пожаловать в круг замечательных людей!

P.S. Предрекая комментарии о черных маклерах, нечистоплотных людях: не смешивайте сферу деятельности и уровень воспитания человека.
С кадрами проблемы везде, это общая проблема в стране.
Я пишу о тех, кто каждый день чистит эту сферу от негатива, от нечистоплотности, от разочарования!
Если каждый из нас будет вкладываться сердцем в то, что он делает, проблема с кадрами будет решена сама собой, чего я нам всем искренне желаю!

Как выглядит работа в агентстве недвижимости ПрофРиелт, можно узнать из видео.


Возврат к списку

Яндекс.Метрика