Новости
Эскроу-счета: как изменится схема продаж новостроек?
С 1 июля жилье начнет продаваться не только по привычной схеме долевого участия в строительстве, но через эскроу-счета. Что это за схема и как теперь изменится жизнь покупателей.
Российское правительство реформирует проработавшую много лет систему долевого строительства в России, внедрив эскроу-счета. Уже к середине 2019 года треть договоров по приобретение новостроек будет заключаться таким образом, полагают власти. А к 2020 году планируется перейти с долевого на проектное финансирование жилищного строительства

За разъяснениями мы обратились к юристу, эксперту по безопасности сделок с недвижимостью Сергею Вишнякову, нашему постоянному соавтору в проекте «Школа безопасности». Он ответил на основные вопросы.

Что такое счет эскроу?

Если упростить, это так называемая аккредитивная система расчетов, которую нередко можно встретить при ипотечных сделках. По сути, это та же банковская ячейка, только счет. Покупатель (в данном случае, дольщик) и продавец (застройщик) заключают договор, при котором застройщик получит доступ к деньгам только при достижении вполне определенных целей – достройке дома и передаче квартиры покупателю.

Чем он лучше и надежнее ДДУ?

Скажем так, это надстройка к ДДУ, заменяющая плохо работавшие ранее способы защиты покупателей. По сути, сам ДДУ никуда не девается – по ФЗ-214 («Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости») продолжают продаваться квартиры в новостройках. Счета эскроу – это способ обеспечения обязательств для сторон: застройщик не получит денег, если не передаст объект покупателю. Раньше застройщик получал деньги и использовал их как хотел, не всегда на строительство того объекта, на который собирались деньги. По сути, средства уходили одному и тому же застройщику, но он их нередко использовал на те проекты, которые считал приоритетными. По такой схеме обманутые дольщики и появляются, девелопер мог потратить средства хоть на личный отпуск.

Теперь застройщик сможет потратить деньги покупателей только на оплату строительства именно того объекта, за который он эти деньги получил. То есть, пока конкретная квартира не будет передана покупателю по акту приема-передачи, и тот не поставит свою подпись, застройщик денег не получит. И будет использовать деньги исключительно на поставленные цели, а укатить на них в отпуск или вывести их в офшор не сможет – доступа не будет.

Помимо бОльшей защищенности, люди получают гарантию быстрого строительства – девелоперу не выгодно простаивать, ведь деньги на стройку берутся в банках под процент.


Эскроу-счета вместо долевого строительства: новые риски

Что изменится для покупателей?

Покупателям придется сотрудничать со строго определенными банками. Раньше застройщик мог работать с любым банком. Теперь же список таких банков будет составляться ЦБ и раз в квартал обновляться. Эта информация будет опубликована на сайте ЦБ.

И еще один момент: если застройщик брал кредит на строительство дома, закон обязывает его открывать эскроу-счета только в том же банке, где он брал кредит. Здесь есть нюанс для ипотечного покупателя – сторонние банки могут не захотеть работать с чужим банком. То есть, если «Банк 1» выдал кредит на стройку компании, то «Банк-2» может не захотеть давать ипотеку на «не свой» объект: банки в таких делах стыкуют сделки довольно сложно.

Возможно, эта проблема возникнет и в описываемом случае, и тогда получится, что ипотеку придется брать только в том банке, где кредитовался застройщик. Это, в свою очередь, может ущемлять интересы ипотечных покупателей, обычно старающихся выбрать наиболее выгодные условия по процентным ставкам. Не факт, что такие будут в банках, с которыми работает застройщик.

Какие могут быть мошенничества со счетами?

В законе прописано, что в договоре должны быть указаны все параметры эскроу-счета. Важно проверить, точно ли в договоре (и, соответственно, договоре уступки по нему) прописан именно тот застройщик, у кого вы покупаете объект, и именно его счета. Я не исключаю, что появится новый вид мошенничества: недобросовестные продавцы будут пытаться указать кого-то другого с чужими счетами.

Изменятся ли требования к заемщикам, документам и риэлторам?

Нет, само изменение закона о долевом участии не меняет требований к заемщику, нужно будет предоставлять те же документы, что и раньше.

Риэлторам это тоже никак не должно повредить: наоборот, прозрачность расчетов повысится. На моей практике были случаи, когда суммы при покупке новостройки разбивались на разные платежи и уходили по разным банкам, что не добавляло покупке безопасности. Теперь так сделать будет невозможно: если риэлтор действует со стороны покупателя, он будет знать, что деньги на счету и они будут переданы нужному застройщику в нужное время. Это плюс.

А для тех, кто работал не очень честно (например, участвовал в сделках, где озвучивается одна сумма, а официально оплачивается другая), прозрачность будет только мешать.

По материалам cian.ru


Налоги с продажи недвижимости. Новые правила.

Налоги с продажи недвижимости. Новые правила. 28.07.2016

Налоги с продажи недвижимости. Новые правила.

В ИФНС России по г. Краснодару поступает много вопросов о порядке налогообложения доходов от продажи недвижимого имущества. Это связано с существенным изменением норм законодательства о налоге на доходы физических лиц с 01 января 2016 года. Новые положения внесены в Налоговый кодекс РФ Федеральным законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ и распространяются только на случаи продажи недвижимости. Порядок налогообложения при реализации движимого имущества (в том числе транспортных средств) не изменился.

Разберем подробно правила налогообложения доходов от продажи недвижимости, полученных в 2015 и 2016 году.

1. Объект недвижимости продан в 2015 году.
В этом случае на порядок уплаты НДФЛ при продаже жилья и другой недвижимости влияет только срок нахождения объекта в собственности: - если он составляет 3 года и более, налог не уплачивается (на основании пункта 17.1 статьи 217 НК РФ) и налоговая декларация не подается; - если имущество до его реализации было в собственности менее 3 лет, то налог уплачивается с суммы дохода от продажи, уменьшенной на величину имущественного вычета или на сумму расходов, связанных с приобретением проданного имущества. Декларация подается в налоговый орган независимо от того возникает ли сумма налога к уплате. Срок подачи декларации – не позднее 04 мая 2016 года. Срок для уплаты налога – не позднее 15 июля 2016 года.

2. Объект недвижимости продается в 2016 году.
Как будет облагаться доход от его продажи зависит от того, когда он получен в собственность. Если право собственности на продаваемый объект возникло до 2016 года, то применяются ранее действовавшие правила (мы их рассмотрели в пункте 1).И только по объектам, приобретенным в собственность после 01 января 2016 года, будут применяться новые правила. Разберем их последовательно.

  • Вопрос 1. Сколько лет владели?
    Срок владения имуществом, необходимый для освобождения от уплаты налога, будет зависеть от того, каким образом приобретено право собственности на продаваемое имущество. Этот срок назван в Налоговом кодексе минимальным предельным сроком владения. Он будет равен трем годам для объектов, полученных по наследству, в дар от членов семьи и близких родственников, при приватизации или по договору пожизненного содержания с иждивением. Для остальных объектов он составит пять лет. В случае, если срок владения объектом на момент продажи окажется более минимального предельного срока, налог уплачиваться не будет, представлять налоговую декларацию не придется. Если продаваемый объект на момент продажи находился в собственности менее минимального предельного срока владения, то продавец будет обязан задекларировать полученные доходы - то есть составить и подать в налоговый орган налоговую декларацию. Рассмотрим случай, когда декларировать доходы нужно.

  • Вопрос 2. За сколько продали?
    Для определения доходов от продажи в целях налогообложения следует сравнить стоимость проданного имущества, указанную в договоре купли-продажи, с расчетной величиной, равной произведению кадастровой стоимости объекта по состоянию на 01 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности, на понижающий коэффициент 0,7. 

  • Источник: www.nalog.ru


Возврат к списку

Яндекс.Метрика